Vous avez du entendre dire que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». Et pourtant, ceux qui sont confrontés à des successions difficiles comportant des biens en indivision ont du mal à le croire. Car souvent l’unique solution est la vente des dits biens. Mais elle est seulement possible avec l’accord de tous les indivisaires. Autant dire une véritable mission impossible si l’on souhaite que les intérêts de toutes les parties soient préservées. Heureusement, la justice propose une échappatoire à travers une procédure contentieuse : la licitation.
Vous pouvez aussi écouter cet article
Découvrez cet article au format podcast audio. Cette vidéo fait partie d’une série analysant tous les thèmes importants de la Gestion de Patrimoine et de la Gestion Privée.
Restez informé en vous abonnant à la chaîne Youtube.
Pourquoi est-ce si compliqué de sortir d’une indivision à l’amiable ?
L’indivision est un régime de propriété par défaut.
Lorsqu’elle nait lors d’une transmission de patrimoine, on parle d’indivision successorale. Elle nait d’une succession où le défunt n’a pris aucune disposition et dans laquelle sont présents plusieurs héritiers réservataires.
Ces derniers vont alors récupérer des biens avec les mêmes droits de propriété, d’administration et de jouissance. Mais aussi les mêmes devoirs en terme de d’entretien.
Sans parler que toutes les décisions d’administration et de gestion des biens indivis doivent se prendre à l’unanimité. C’est ici que les ennuis commencent…
Car vous imaginez bien que respecter l’égalité entre coindivisaires va rapidement devenir impossible.
La situation peut demeurer en l’état dans le cas de famille extrêmement soudée. Mais par expérience, cela risque de très rapidement se tendre en cas de soudaine mésentente avec pour seul échappatoire la sortie de l’indivision.
Autant on peut partager la grande majorité des biens meubles, dont la appartenance n’est pas publiée. Ce n’est pas le cas des biens immobiliers où l’intervention d’un notaire sera indispensable en cas de changement de propriété.
Car en plus de racheter la part de chaque indivisaire (soulte), il faudra régler les taxes immobilières telle que la publicité foncière !
Condition sinequanone de la sortie de l’indivision : l’accord de toutes les parties
Sortir d’une indivision de manière amiable nécessite l’accord de tous propriétaires sur les modalités.
Le premier point d’achoppement réside dans le devenir du bien indivi. Car dans les histoires de famille, l’affect est souvent au rendez-vous.
On se retrouve fréquemment dans le cas de figure où au moins un des co-indivisaires souhaite conserver le bien à titre personnel.
Alors nous sommes face à des intérêts divergents : conserver le bien au meilleur prix ou tirer le maximum du produit de la vente.
Le souci majeur de trouver le juste prix de vente
Dans toute transaction immobilière, le prix de vente est un sujet sensible, entrainant bon nombre de crispations chez les vendeurs. Ces crispations sont d’autant plus difficiles à dissiper du fait que l’estimation du prix d’un bien immobilier est loin d’être une science exacte.
Vous n’avez qu’à faire appel à plusieurs professionnels de l’immobilier pour rapidement vous en rendre compte. Difficile de faire son choix lorsque l’on se retrouve avec plusieurs fourchettes de prix parfois très éloignées !
Si vous avez la chance d’être dans un secteur où le marché immobilier est dynamique, vous pouvez vous référer à la base des Données des Valeurs Foncières (DVF). Vous y retrouverez les montants des ventes et donations de biens immobiliers sur votre commune. Charge au vendeur de faire le travail d’analyse pour en dégager un prix de vente cohérent avec le marché.
Mais gardez bien à l’esprit que le ou les vendeurs ont toujours le dernier mot sur le prix de vente désiré. Et malheureusement, la mauvaise foi n’a pas de limite !
La procédure de licitation, dernier recours pour sortir de l’indivision
Si toutes les tentatives de conciliation amiable ont échoué, vous n’aurez pas d’autre choix que de passer par la voie judiciaire pour arriver à vos fins : sortir de l’indivision.
Par conséquent, le code civil prévoit à travers les articles de 1686 à 1688 une issue contentieuse encadrée : la licitation.
Définie à l’article 1686 du Code Civil, la licitation est la mise en vente aux enchères d’un bien détenu en indivision. Le futur acquéreur peut aussi bien être un tiers que l’un des indivisaires. L’objectif de la vente est de répartir le prix obtenu entre les indivisaires.
La procédure de licitation s’effectue au Tribunal Judiciaire. C’est lui qui nomme les experts (juge, huissier, expert immobilier ou notaire) en charge d’encadrer et de faire respecter la procédure.
Il est plus que conseiller de se faire accompagner par un avocat dans cette démarche.
A qui s’adresse la procédure de licitation ?
La procédure de licitation peut être déclenché par un coindivisaire, sans qu’il ait à devoir se justifier.
Elle peut concerner des biens immobiliers ou mobiliers.
Le saviez vous ?
Une procédure ouverte aux créanciers sous conditions
Afin de protéger leurs droits, la loi prévoit que les créanciers personnels d’une personne possédant des biens en indivision puisse demander une procédure de licitation.
Cette demande doit être motivée par le fait que sans cette action, le remboursement de la créance risque de ne jamais voir le jour. Le prix de la vente du bien servira en priorité à payer les dettes.
Le débiteur ne pourra pas par conséquent assurer son insolvabilité à l’aide de bien indivis.
Nota bene : la licitation concerne aussi la vente d’entreprises en difficulté.
Quand doit-on se lancer dans une procédure de licitation ?
Avant de partir sur une procédure contentieuse de licitation, il est important d’en connaître les conséquences.
Si vous avez l’intention de conserver le bien, vous risquez de le voir passer sous le nez ou de le surpayer. La raison est simple : vous ne maitrisez absolument pas le nombre d’enchérisseurs, ainsi que leur appétence pour le bien.
Sans compter qu’avant la vente, le droit de préemption peut être activé notamment par la mairie où se trouve le bien.
A contrario, si vous souhaitez en tirer bon prix, vous ne pouvez écarter le risque que le bien parte à sa valeur de mise à prix. Cela peut toujours arriver surtout si le bien nécessite d’importants travaux.
Même si vous pensez être dans vos droits, gardez toujours en tête qu’un mauvais arrangement est souvent bien meilleur qu’un bon contentieux. Car avec la justice et ces aléas, la licitation pourrait se trouver beaucoup moins rentable que vous l’escomptiez !
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente d’instruments financiers ou bien être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site toutsavoirsurlepatrimoine.fr ne soit possible. La responsabilité du site toutsavoirsurlepatrimoine.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Aujourd’hui, j’aime mettre à profit mes compétences et mon passé d’Ingénieur patrimonial pour apporter de la pédagogie à un domaine qui en souffre cruellement. Car la gestion de patrimoine, c’est avant tout une relation de confiance entre le client et son conseil !