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Comment sortir d’une indivision grâce à la licitation

Vous avez du entendre dire que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.. Et pourtant, ceux qui sont confrontés à des successions difficiles comportant des biens en indivision ont du mal à le croire. Car souvent l'unique solution est la vente des dits biens. Mais elle est seulement possible avec l'accord de tous les indivisaires. Autant dire une véritable mission impossible si l'on souhaite que les intérêts de toutes les parties soient préservées. Heureusement, la justice propose une échappatoire à travers une procédure contentieuse : la licitation.
licitation

Sommaire

Pourquoi est-il compliqué de sortir d’une indivision à l’amiable ?

L’indivision est un régime de propriété par défaut. Il nait d’une succession où le défunt n’a pris aucune disposition et dans laquelle sont présents plusieurs héritiers réservataires. Ces derniers vont alors récupérer des biens avec les mêmes droits de propriété, d’administration et de jouissance, mais aussi les mêmes devoirs en terme de d’entretien.

C’est ici que les ennuis commencent… Car vous imaginez bien que respecter l’égalité entre coindivisaires va rapidement devenir impossible. La situation peut demeurer en l’état dans le cas de famille extrêmement soudée. Mais par expérience, la situation risque de très rapidement se tendre avec pour seul échappatoire la sortie de l’indivision. Autant on peut partager la majorité des biens meubles, dont la appartenance n’est pas publiée. Ce n’est pas le cas des biens immobiliers où l’intervention d’un notaire sera indispensable en cas de changement de propriété.

Condition sinequanone : l’accord de toutes les parties

Sortir d’une indivision de manière amiable nécessite l’accord de tous propriétaires sur les modalités.

Le premier point d’achoppement réside dans le devenir du bien. Car dans les histoires de famille, l’affect est souvent au rendez-vous. On se retrouve très fréquemment dans le cas où au moins un des coindivisaires souhaitent conserver le bien à titre personnel. Nous nous retrouvons alors avec des personnes ayant des intérêts divergents : conserver le bien au meilleur prix ou tirer le maximum du produit de la vente.

Le souci majeur de trouver le juste prix de vente

Dans toute transaction immobilière, le prix de vente est un sujet sensible de crispation des vendeurs. Cette crispation est d’autant plus difficile à dissiper du fait que l’estimation du prix d’un bien immobilier est loin d’être une science exacte. Vous n’avez qu’à faire appel à plusieurs professionnels de l’immobilier pour vous en rendre rapidement compte. Difficile de faire son choix lorsque l’on se retrouve avec plusieurs fourchettes de prix !

Si vous avez la chance d’être dans un secteur où le marché immobilier est dynamique, vous pouvez vous référer à la base des Données des Valeurs Foncières (DVF). Vous y retrouverez les valeurs aussi bien des ventes que des donations des biens immobiliers sur votre commune. Charge au vendeur de faire le travail d’analyse pour en dégager un prix de vente cohérent avec le marché.

Mais gardez bien à l’esprit que le ou les vendeurs ont toujours le dernier mot sur le prix de vente désiré. Et malheureusement, la mauvaise foi n’a pas de limite !

procédure de licitation

La procédure de licitation, dernier recours pour sortir de l’indivision

Si toutes les tentatives de conciliation amiable ont échoué, vous n’aurez pas d’autres choix que de passer par la voie judiciaire pour arriver à vos fins : sortir de l’indivision.

Le code civil prévoit à travers les articles de 1686 à 1688 une issue contentieuse encadrée : la licitation.

Définie à l’article 1686 du Code Civil, la licitation est la mise en vente aux enchères d’un bien détenu en indivision. L’acquéreur peut aussi bien être un tiers que l’un des indivisaires. L’objectif de la vente est de répartir le prix obtenu entre les indivisaires.

La procédure de licitation s’effectue au Tribunal Judiciaire. C’est lui qui nomme les experts (juge, huissier, expert immobilier ou notaire) en charge d’encadrer et de faire respecter la procédure.

Il est plus que conseiller de se faire accompagner par un avocat dans cette démarche.

A qui s’adresse la procédure de licitation ?

La procédure de licitation peut être déclenché par un coindivisaire, sans qu’il ait à devoir se justifier.

Elle peut concerner aussi bien des biens immobiliers que mobilier.

Le saviez vous ?

Une procédure ouverte aux créanciers sous conditions

Afin de protéger leurs droits, la loi prévoit que les créanciers personnels d’une personne possédant des biens en indivision puisse demander une procédure de licitation.

Cette demande doit être motivée par le fait que sans cette action, le remboursement de la créance risque de ne jamais voir le jour.

Nota bene : la licitation concerne aussi la vente des biens des entreprises en difficulté.

Quand doit-on se lancer dans une procédure de licitation ?

Avant de partir sur une procédure contentieuse de licitation, il est important d’en connaître les conséquences.

Si vous avez l’intention de conserver le bien, vous risquez de le voir passer sous le nez ou de le surpayer si vous souhaitez à tout prix l’avoir. La raison est simple : vous ne maitrisez absolument pas le nombre d’enchérisseurs, ainsi que leur appétence pour le bien.

A contrario, si vous souhaitez en tirer bon prix, vous ne pouvez écarter le risque que le bien parte à sa valeur de mise à prix. Cela peut toujours arriver surtout si le bien nécessite d’importants travaux.

Même si vous pensez être dans vos droits, gardez toujours en tête qu’un mauvais arrangement est souvent bien meilleur qu’un bon contentieux. Car avec la justice et ces aléas, la licitation pourrait se trouver beaucoup moins rentable que vous l’escomptiez !

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Ce blog du patrimoine et de la gestion privée est né de ma volonté de démocratiser cette discipline volontairement rendue complexe par les professionnels. Au final, la gestion de patrimoine touche un large public. Car contrairement à ce qui est dit, elle s’adresse à des personnes ou des familles quelque soit leur niveau de patrimoine ou de revenus !

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