La transaction immobilière est une discipline complexe qui correspond à l’achat / vente d’un actif immobilier (appartement, maison, terrain…). Mais pourquoi serait-elle si complexe ? Et bien cela tient au fait qu’elle nécessite de réconcilier les objectifs opposés des protagonistes de la vente que sont acheteurs et vendeurs : la détermination du prix. Vous découvrirez à l’occasion de la vente d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain comme quoi la valeur vénale d’un bien peut être subjective. Car sans accord entre les 2 parties, aucune transaction ne se fera !
En tant qu’activité réglementée, la négociation immobilière se doit respecter bon nombre de conditions que nous allons découvrir de ce pas.
Le fonctionnement de la transaction immobilière
La transaction immobilière est l’opération par laquelle une personne se dessaisit d’un bien immobilier en la vendant ou profit d’une autre personne. Ce transfert de propriété se fait en échange d’une somme d’argent, appelée communément prix de vente. Elle n’a aucun lien avec les activités de gestion locative.
Pour être valable, cette transaction nécessite la participation d’un notaire pour enregistrer l’acte, mais aussi pour prélever les taxes (droit de mutation, publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, impôt sur la plus value…).
A ce titre, ce dernier percevra des émoluments payés par l’acquéreur. Ces honoraires constituent seulement une partie de ce que l’on appelle communément les « frais de notaire ». Le reste étant constituer de taxes en tout genre.
Dans cette tâche, l’acquéreur et le vendeur peuvent se faire représenter par un agent immobilier pour défendre leurs intérêts et faciliter la vente.
Autant, c’est pratique courante côté vendeur. Ceci est rare du côté des acquéreurs, que ce soit pour y vivre ou pour investir dans la pierre.
Les grandes étapes de la transaction immobilière
Que vous procédiez à des transactions immobilières entre particuliers ou que vous fassiez appel à des professionnels, vendeurs et acquéreurs devront procéder à un certain nombre de tâches qui leur sont propres.
Vous trouverez un déroulé chronologique non exhaustif des grandes étapes :
Côté vendeur
- Préparation du bien pour la mise en vente (désencombrements, home staging…)
- Publication des annonces immobilières
- Établissement des diagnostics obligatoires
- Gestion des visites par les acquéreurs
- Négociation éventuelle sur le prix de vente
- Contre-signature du compromis de vente
- Signature du compromis de vente
- Récupération des documents obligatoires pour la vente (règlement et derniers PV d’assemblée générale de la copropriété, état des lieux financier de la copropriété, attestation de conformité pour l’assainissement…)
- Signature de l’acte de vente authentique chez le notaire
Côté acquéreur
- Définition des critères de choix pour les recherches de biens
- Détermination de l’enveloppe budgétaire pour l’acquisition
- Recherche des biens correspondant à la recherche
- Visites des biens sélectionnés
- Contre visite des biens retenus
- Signature d’une offre de d’achat
- Négociation éventuelle sur le prix de vente
- Signature du compromis de vente
- Obtention éventuelle du financement
- Déblocage des fonds
- Signature de l’acte de vente authentique chez le notaire
Le rôle des professionnels de l’immobilier dans une transaction immobilière
Les vendeurs et les acquéreurs peuvent se faire accompagner dans leurs projets immobiliers par un professionnel de l’immobilier.
Nous verrons qu’il en existe plusieurs catégories de professions immobilières avec des spécificités qui leur sont propres.
L’agent immobilier
Lors d’une vente immobilière, le rôle de l’agent immobilier varie qu’il soit mandaté par l’acquéreur ou le vendeur.
Mais avant toute chose. Vous devez vérifier si vous avez affaire à un professionnel habilité ou non à pratiquer la transaction immobilière.
Car contrairement aux négociateurs, chaque agent immobilier se doit d’être titulaire de la carte professionnelle à titre personnel, appelée carte T.
Elle matérialise sa capacité juridique (diplôme, VAE, expérience professionnelle), la validation de ses compétences et sa connaissance du secteur immobilier pour exercer le métier d’agent.
S’il ne vous l’a pas présenté lors de votre premier entretien, demander à l’agent de vous la présenter dès à présent. Vous pouvez aussi vérifier facilement sur Internet à l’adresse suivante. La confiance n’exclut pas le contrôle.
Au cas où vous vous apercevez que votre agent est juste un simple vendeur sans compétences immobilières, passez votre chemin.
Vous trouverez facilement un professionnel digne de ce nom pour vous accompagner !
Le chasseur de maisons ou d’appartements
Avec la pénurie des biens immobiliers de qualité dans certaines régions, le métier de « chasseur de maisons ou d’appartements » se développe. Ces chasseurs sont mandatés par l’acquéreur pour les aider dans leur quête de trouver la perle rare.
Cela consiste à :
- faire un état des lieux précis des critères de choix des acquéreurs,
- procéder aux recherches des biens correspondants aux souhaits des acquéreurs,
- faire une sélection à travers une prévisite des biens sans les clients,
- accompagner les acquéreurs lors des rendez-vous (visites de biens, rendez-vous notaires…),
- mettre à disposition son réseau pour sécuriser la vente (architectes, avocats en droit de l’immobilier, assureurs, banquiers, courtiers en crédit, courtiers en travaux, diagnostiqueurs immobiliers, notaires…).
Ce sont autant de détails qui ont énormément d’importance dans une acquisition immobilière au-delà de trouver un bien. Recherche qui prend parfois un côté bling-bling dans les émissions télévisées sur le sujet.
Car trop souvent le chemin vers l’acquisition peut être semer d’embûches. Et reconnaissez qu’il est important de sécuriser l’acquisition en tant qu’acheteur. Vous n’allez pas acheter une simple baguette de pain !
L’agent immobilier traditionnel
L’agent immobilier, que l’on trouve communément dans une agence immobilière, accompagne le vendeur. Il aura plusieurs missions tout au long de la transaction immobilière :
- l’agent devra faire établir un état des lieux objectif du bien à vendre (estimation immobilière du prix de marché, état du bien et des risques, travaux à réaliser…). Il peut se faire accompagner par d’autres professionnels dans cette mission (diagnostiqueurs immobiliers, experts immobiliers, géomètres, notaires…),
- il aura un rôle de conseil auprès du vendeur pour la mise en valeur du bien pour en obtenir le meilleur prix. En fonction du bien, cela peut passer par la rédaction de l’annonce, de la prise de vue, du home staging, l’établissement préalable de devis de rénovation… Autant d’actions qui augmenteront le nombre de visites et lèveront les incertitudes que peuvent avoir de futurs acquéreurs. Vous en sortirez gagnant au moment de la négociation finale du prix,
- la mise en relation avec les potentiels acquéreurs (publicité d’annonces immobilières, gestion des visites…).
- la défense des intérêts du vendeur (vérification de la solvabilité de l’acquéreur, prix de vente…).
Pourquoi est-il préférable de faire appel à deux agents immobiliers ?
J’ai toujours du mal à comprendre pourquoi les acquéreurs se passent d’agent immobilier pour défendre leurs intérêts.
Car autant les vendeurs font appel à eux parfois par manque de temps, de compétences et/ou par la volonté que la transaction immobilière se passe en bon et due forme.
Les acquéreurs font preuve de naïveté en pensant que l’agent immobilier du vendeur est là pour les aider.
Ayez toujours en tête que l’agence représentant le vendeur n’a qu’un seul but : que la transaction se fasse le plus rapidement possible tout en contentant ses clients, les vendeurs.
Permettez moi de juste vous donner un exemple.
Étant en relation avec des diagnostiqueurs immobiliers, je suis toujours surpris d’apprendre que des agents immobiliers peu scrupuleux demandent aux diagnostiqueurs d’embellir les notes notamment du Diagnostic de Performance Energétique (DPE), ou de baisser les coûts à travers un diagnostic flash ne permettant pas de relever toutes les anomalies…
Vous allez me dire : quel diagnostiqueur mettrait en jeu sa réputation pour dans de telles pratiques ? Et bien vous seriez surpris du résultat.
Si je prends une analogie. Quand vous avez un sinistre dans votre maison, feriez-vous plus confiance à un expert mandaté par l’assurance ou à un expert indépendant ?
Personnellement, j’ai vite fait mon choix.
Quel est le coût de l’agent immobilier dans une transaction ?
Le coût des agences immobilières ou des agents est variable.
Comment sont calculés les frais d’agence ?
Très souvent, ils seront calculés en pourcentage du prix net vendeur défini lors de l’estimation du bien. Ils seront supportés aussi bien par le vendeur que par l’acquéreur.
Dans le cas d’intervention de plusieurs agents immobiliers, les frais d’agence seront généralement répartis entre les deux agents.
Une raison de plus pour l’acquéreur de mettre toutes ses chances de son côté dans la transaction en se faisant assister par un professionnel de la transaction immobilière.
A quel moment sont réglés ses frais ?
Les frais d’agence sont réglés le jour où la vente sera effective, lors du rendez-vous notaire pour signature de l’acte authentique. Si la transaction ne se fait pas quelqu’en soit la raison, vous n’aurez rien à débourser.
Ces honoraires seront directement versés par le notaire vendeur aux agents immobiliers concernés.
Les frais d’agence
En tant que vendeur, si vous êtes passés par une agence, il faudra respecter quelques précautions d’usage :
- si vous avez signé un mandat exclusif avec votre agent immobilier, vous devrez quoiqu’il arrive lui régler les frais d’agence si vous vendez pendant la période de ce mandant, même si c’est vous qui avez procéder à toutes les tâches comme la recherche d’acquéreur,
- si vous faites affaire avec un acquéreur qui a été présenté par votre agent immobilier et que ce dernier a été dénoncé par la signature d’un bon de visite, les frais d’agence seront dus au moment de la transaction.
Le diagnostiqueur immobilier
Avec le durcissement des règles sur le devoir d’information de l’acquéreur, le diagnostiqueur immobilier est devenu un acteur majeur dans la transaction immobilière. Car, à ce jour, un diagnostic est une mine d’or d’informations pour l’acquéreur. Vous y retrouverez des informations primordiales pouvant influer sur votre décision d’achat ou sur le prix du bien comme :
- l’état des risques naturels. Avant cantonnés aux zones sismiques et inondables, le développement des sécheresses estivales pose de plus en plus le problème des sols. Combien de maisons se sont fissurées avec la dilatation des sols durant les 2 dernières années? Et visiblement, ce n’est qu’un début !
- les risques technologiques,
- la présence d’amiante, de plomb ou de termites,
- la qualité du bien en terme de déperdition d’énergie. Avant pour évaluer la consommation annuelle d’un bien, les acquéreurs demandaient les factures de gaz et d’électricité des vendeurs. Mais reconnaissez que d’une famille à l’autre, en fonction de sa composition et de ses habitudes, la note peut être extrêmement différente. Avec le diagnostic, vous aurez une vision objective du coût annuel pour une consommation normale. En attendant, comme pour les voitures, un futur malus gouvernemental pour les habitations énergivores,
- la qualité de l’installation électrique. Il existe bon nombre d’habitations qui ne sont pas encore aux normes électriques. Et sur ce point, le non raccordement à la terre peut être une question de vie ou de mort…
Si après tout cela, vous n’êtes pas convaincu de l’importance du diagnostic immobilier. Vous avez d’autres éléments qui peuvent faire la différence. Je connais certains d’entre eux sur toute la France qui mettent à disposition de leurs clients une modélisation en 3D du bien avec un logiciel d’aménagement comportant des dizaines de milliers de références en terme d’ameublement.
Cela vous intéresse ?
Le notaire
En tant qu’agent assermenté, le notaire a un rôle majeur dans la transaction immobilière :
- vérifier que la vente respecte toutes les obligations notamment en terme d’information pour les acquéreurs,
- pour identifier les parties,
- enregistrer la vente,
- prélever les impôts et taxes,
- et enfin sécuriser le paiement du prix de vente.
Comme pour l’agent immobilier, vendeurs et acquéreurs ont la possibilité de se faire représenter par leur notaire propre. C’est d’autant plus conseillé que cela ne vous coûtera pas plus cher. Les émoluments prévus pour le notaire seront divisés en deux.
J’en profite pour vous rappeler, en vidéo, les obligations portant sur le vendeur dans le cadre de la vente d’un bien immobilier.
Et les autres acteurs
En fonction de la typologie de biens ou de votre besoin en terme de financement, vous aurez potentiellement besoin de faire appel à d’autres professionnels (assureur, banque, courtier en assurance, courtier en crédit immobilier, courtier en travaux…) pour finaliser votre projet immobilier.
Et dire que vous ne me croyiez peut-être pas quand je vous disais que la transaction immobilière n’était pas un long fleuve tranquille ! Et nous ne sommes pas rentrer dans les détails des différents délais de rétractation auxquels ont droit les acquéreurs, la bête noire des vendeurs…
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !