Aller au contenu
Accueil » Acheter en couple, ne négligez pas la clause de remploi

Acheter en couple, ne négligez pas la clause de remploi

Lorsque l’on est marié sous le régime de la communauté, il existe des précautions à prendre lors d’acquisition de biens à deux. Ceci est vrai que l’on soit en présence d’un bien immobilier ou d’un produit financier (contrat d’assurance vie, compte titres…). Il est important de prendre quelques précautions d’usage en fonction du mode de financement retenu par le couple. La clause de remploi ou d’emploi est la plus efficace d’entre elle.


Vous pouvez aussi écouter cet article​

Découvrez cet article au format podcast audio. Cette vidéo fait partie d’une série analysant tous les thèmes importants de la Gestion de Patrimoine et de la Gestion Privée.

Restez informé en vous abonnant à la chaîne Youtube.


Attention aux donations et aux clauses d’emploi

Dans deux nombreux cas d’acquisitions immobilières, les parents souhaitent aider le jeune couple à s’installer dans la vie. Pour se faire, ils procèdent à une donation à leur enfant, donation manuelle ou donation partage. Et c’est ici que les ennuis commencent…

Petit rappel en terme de droit civil sur les biens propres

Le droit civil définit des catégories de biens pour les personnes mariées sous le régime de la communauté. Vous y retrouverez :

  • biens propres, correspondant à des biens appartenant à un des 2 époux,
  • biens communs, qui appartiennent indifféremment aux 2 époux.

Si une personne mariée reçoit une somme d’argent par donation, ces fonds sont considérés comme un bien propre, ou plus exactement des fonds propres. Ce postulat est vrai quelque soit le régime matrimonial choisi par les époux. Il en va de soi pour des époux mariés sous le régime de la séparation de biens. Mais la communauté universelle ne fait pas exception à la règle.

La notion de bien propre signifie que l’époux peut jouir et administrer librement ce bien seul, sans rendre compte à son conjoint.

Cela le protège notamment en cas de divorce à la dissolution du régime matrimonial. Lorsque l’on parle d’un bien, il est facile d’en tracer la propriété.

Mais qu’en est-il de somme d’argent ? Vous avez surement entendu parler de la notion d’origine des fonds.

clause de remploi biens achetés à 2

Clause d’emploi ou de remploi

Pour que cette somme d’argent reste un bien propre, il faut que la somme reste sur un compte isolé et bien identifiable. L’époux devra assurer la traçabilité des fonds tout au long de sa vie pour ne pas voir remettre en cause le caractère de bien propre.

N’oubliez jamais qu’en cas de régime de communauté, le principe de communauté des biens l’emporte sauf preuve du contraire.

Si une somme d’argent propre, au sens civil, est utilisée dans une acquisition immobilière ou pour un placement financier commun, il faudra procéder à une déclaration d’emploi dans l’acte d’achat pour que la somme reste propre pour l’époux concerné.

Il n’y a pas de formalisme particulier pour cette déclaration. Nous vous conseillons vivement de la rendre la plus solennelle possible en la faisant consigner par un notaire, un assureur ou un banquier en fonction de la typologie de bien acquis. Les écrits restent pendant que les paroles s’envolent.

Attention car en cas d’absence de déclaration, les fonds tombe dans la communauté comme nous le rappelle un arrêt de la cour de cassation du 27 février 2013.

Le principe de présomption de communauté s’applique une nouvelle fois. Cette stratégie peut être volontaire si on souhaite privilégier son conjoint. Mais dans ce cas, attention à la donation déguisée. Cela peut aussi s’avérer catastrophique en cas de divorce !

Il en va de même en cas de vente d’un bien immobilier propre dont on souhaite réutiliser les sommes d’argent dans une nouvelle acquisition. Dans ce cas, on parlera de clause de remploi à faire apparaître lors de l’acte notarié d’acquisition.

Le mécanisme reste le même que la clause d’emploi.

Financement à crédit et régime de communauté

On se marie de plus en plus tard. Cela peut avoir des conséquences fâcheuses en terme patrimonial. Prenons le cas d’un couple qui se marie sans contrat de mariage avec un des deux époux possédant un bien immobilier acquis à crédit.

A première vue, on pourrait penser qu’il n’y a pas de sujet. Le bien acquis avant le mariage est un bien propre. Les dettes contractées avant le mariage reste propres à chacun des époux.

Mais quid du remboursement du crédit après le mariage. Sur un bien de jouissance tel que la résidence principale, les choses sont claires.

Mais qu’en est-il d’un investissement locatif ?

Pour rappel, les revenus d’un bien propre ainsi que les salaires sont des biens communs dans le cadre de la communauté légale (réduite aux acquêts). Ce qui signifie qu’après le mariage, le crédit n’est plus remboursé par un seul des époux, mais par les deux !

Bizarrerie du code civil me direz-vous ? Surement.

Le bien immobilier bien entendu reste propre à l’époux qui l’a acquis. Mais celui-ci s’enrichit grâce à des fonds de communauté. Il devra donc une récompense en cas de divorce. Ce qui est dommageable, c’est qu’un contrat de mariage bien rédigé aura permis d’éviter cela.

Vous me direz, il n’est jamais trop tard pour un changement de régime matrimonial !


Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente d’instruments financiers ou bien être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site toutsavoirsurlepatrimoine.fr ne soit possible. La responsabilité du site toutsavoirsurlepatrimoine.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.

29 commentaires sur “Acheter en couple, ne négligez pas la clause de remploi”

  1. bonjour, j’ai perçu une petite somme de 2000 euros en tant que pension de reversion; cette somme , je l’ai mise ainsi que 1000euros de mon compte personnel dans l’apport d’un nouveau véhicule pour mon époux et moi. j’ai les preuves; est ce que je peux prétendre à la clause de réemploi ? merci de me répondre.

    1. Si vous me posez la question, c’est que vous devez être remariée sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (sans contrat de mariage). Si c’est le cas, la pension de réversion est un revenu. Par conséquent, c’est un bien commun. Le véhicule vous appartient à tous les 2.

  2. Mon compagnon est en procédure de divorce depuis 2019. Il n’habite plus dans le même domicil, avec son épouse depuis avril 2019, mais avec moi.
    L’ordonnance d’avril 2019 statue bien que les deux époux n’habitent plus ensemble et sépare les frais financiers.
    Mme fait traîner l’audience finale en ne rendant pas ses conclusions via son avocate.
    Nous souhaitons aujourd’hui acquérir un bien immobilier, le mien étant vendu, le sien et celui de sa femme pas encore, est-ce que nous pourrons acheter ce bien, si mon compagnon, au moment de la signature devant notaire, signe une déclaration d’emploi de l’argent ?
    Qu’est-ce qu’il devra apporter comme preuve ?
    Nous prendrons un crédit immobilier en commun en attendant la vente de sa maison.

    1. L’ordonnance de non-conciliation est une chose. Mais il faut attendre que le régime matrimonial de votre compagnon soit liquidé avant de vous lancer dans un achat immobilier en commun. Surtout s’il y a un crédit !

  3. Bonjour, je suis marié sous le régime légal mais je souhaite que mon entreprise ne soit pas dans la communauté. J’ai reçu une somme de 1000 euros en donation de ma mère que je souhaite affecter intégralement à la constitution du capital et des parts sociales (pour une EURL). 1. Etant donné que la clause d’emploi ou de remploi est un acte unilatéral, est il nécessaire que le conjoint signe les statuts pour « accepter » le remploi ?
    2. Si cette EURL crée à son tour des nouvelles sociétés en tant qu’associé personne morale, ces nouvelles sociétés constitueront elles elles aussi des biens propres?

    Merci. Bien cordialement.

    1. Le mieux est d’adjoindre la clause de remploi en annexe des statuts de votre EURL. La signature de votre épouse est fortement conseillée. Car en cas de litige, elle pourra difficilement plaider le fait de ne pas être au courant du fait.
      Pour les autres sociétés détenues par votre EURL, il n’y a aucun souci.

  4. Bonjour
    Je suis propriétaire d’un appartement. Comment faire pour ne pas désavantager ses enfants si mariage avec projet d’achat d’un bien immobilier en commun ? Est il conseillé de se marier ou le contraire pour garder son bien propre afin que mes enfants ne soient pas perdants ?
    Merci

    1. Plusieurs possibilités s’offrent à vous. Mais un testament rédigé sur les conseils de votre notaire vous permettra de définir la part que vous souhaitez attribuer à chacun.

  5. Je me permets de vous contacter, car j’ai deux questions à vous poser SVP après avoir signé un acte d’achat immobilier avec mon conjoint, et le fait que l’apport est personnel (120k sur presque 230k du bien sans frais notarié).

    1- dans l’acte d’achat la clause « BIENCOMMUN-EMPLOI DE FONDS PROPRES POUR PARTIE » je constate une chose que j’ai mal compris, et lors de mon dernier échange téléphonique avec l’assistante du notaire pour les rectifications, j’ai signalé deux changements à apporter à l’acte (dont la réutilisation de mon apport après une première vente d’un bien propre) elle m’avez dit que j’aurais des garanties pour mon apport en cas de divorce (la récupérer et le reste à partager) mais en lisant le paragraphe après signature et en rentrant à la maison, j’ai l’impression que NON ! Bien commun avec récompense ! Peut-être que c’est moi qui a mal compris dès le début ! Pourriez-vous me donner plus amples explications (plus simplifier) pour que je puisse comprendre exactement la situation ?

    2- Et si je n’ai pas de garantie pour mon apport relativement conséquent (presque 120k + quelques travaux que je vais aussi payer), pourrions-nous changer ce point d’emploi ou remploi de cette somme personnelle sur le contrat déjà signé ? En sachant que mon conjoint est d’accord et ce même s’il y a lieu à payer cette rectification !

    1. Lorsque l’on est marié sous le régime de la communauté, tous les biens acquis pendant le mariage sont supposés comme communs.

      Pour qu’un bien soit propre d’un des époux, il faut qu’il soit entièrement financé par le remploi de fonds propre. Dans votre cas, vous n’apportez que 52% de la somme. Vous serez dans une acquisition commune avec une récompense au moment de la dissolution de la communauté (décès, divorce).

      Malheureusement, vous ne pouvez pas modifier la, chose sauf à racheter la part de votre conjoint. Bien entendu, le tout avec des fonds propres !

  6. merci pour cet article interessant
    Mais si nous avons les cas ci dessous, couple marié sous le régime légal, pas de contrat:

    – Assurance vie ouvert au nom de Madame, qui est l’assuré avec clause « standard », l’ouverture a été faite avec des liquidités (50 000 € )reçues par donation de ses parents, sans clause de remploi. Ce même contrat a été abondé avec une somme de 150 000 € issue de la vente d’un bien commun. Contrat a ce jour valorisé a 210 000 €

    Ici le contrat de Mme est un bien propre ou commun ?
    Que se passe-t-il au décès de Madame avant son époux ? y-a-t-il une notion de récompense et si oui comment est-elle calculée ?

    – Assurance vie ouvert au nom de Monsieur, qui est l’assuré avec clause « standard », l’ouverture a été faite avec une prime reçue de son employeur (25 000 € ), contrat valorisé a ce jour a 35 000 €

    Ici le contrat de Mr est un bien propre ou commun ?
    Que se passe-t-il au décès de Mr avant son épouse ? y-a-t-il une notion de récompense si ce contrat est considéré comme commun et si oui comment est-elle calculée ?

    – CTO ouvert au nom de Madame avec l’argent issu des revenus de Mr (50 000 €) et pour 150 000 € de la part de Mme , somme issue de la revente d’un bien qu’elle avec eu par donation d’un oncle , sans clause de remploi.
    Et Mr alimente ce compte d’environ 5 000 € par an

    Ici le contrat de Mme est un bien propre ou commun ?
    Que se passe-t-il au décès de Madame avant son époux ? y-a-t-il une notion de récompense et si oui comment est-elle calculée ?
    et inversement au décès de Mr avant son épouse ?

    – PEA au nom de Mme ouvert avec des liquidités issues de la revente d’un bien immobilier issu de la donation du même oncle, toujours sans clause de remploi

    Ici le contrat de Mme est un bien propre ou commun ?
    Que se passe-t-il au décès de Madame avant son époux ? y-a-t-il une notion de récompense et si oui comment est-elle calculée ?

    Sur ces cas j’ai du mal a « classifier » si ce sont des biens propres ou communs, s’il y a des récompenses et a qui et combien ?
    Comment tout cela est pris en compte au décès de Mr avant Mme et inversement, comment est liquidé le régime …

    Merci d’avoir pris le temps de me lire et de me faire un retour.

    1. En l’absence de contrat, tous les biens sont réputés comme communs dès lors qu’ils sont acquis pendant le mariage.

      Ce qui veut dire que tous les biens cités sans clause ont le caractère de commun. Un arrêt de la cour civile de cassation du 27 février 2013 vient nous le rappeler. Avec les conséquences que cela a en terme de récompenses en cas de divorce ou de succession.

      Après, il faut distinguer la possession de la finance. Un bien commun alimenté par des fonds propres va entraîner une récompense vis à vis de celui qui a versé les sommes. Car il a permis à la communauté de s’enrichir artificiellement. On prend alors la somme propre versée ajustée de la plus ou moins value réalisé.

      Après, l’article 1434 du Code Civil peut venir à votre secours si vous souhaitez faire régulariser la situation. Il précise que l’on peut faire une déclaration d’emploi à postériori. Cette dernière sera uniquement valable juridiquement dans les rapports entre les époux (divorce, transmission, succession). Et il faut que les 2 époux soient d’accord.

      Mais concernant les tiers, elle n’aura aucun effet. En cas de dettes à rembourser à des créanciers, ces biens seront toujours considérés comme commun !

  7. Bonjour

    Merci pour ce retour rapide.
    Donc même si pas de clause d’emploi ou de remploi, les contrats AV, CTO et PEA sont donc commun mais cela n’empêche pas les récompenses.
    Pas de présomption de communauté ?

    Mais je ne vois pas comment faire pour le CTO ou Mr a versé des liquidité pour l’ouverture, et mme des liquidités issues de la donation.

    Pour le PEA qui est devenu commun, si montant utilisé a l’ouverture de 150 000 € de la vente du bien reçu par donation. valorisé a 200 000 €
    La communauté devra récompense à Mme dans ce cas ?
    Récompense de 150 000 € ?

    Pour les assurances vie en lisant l’article L132.13 du code des assurances vu que pour chacun avec des clauses standard le primo bénéficiaire est le conjoint et qu’au décès pour le conjoint cela devient un propre et aucune récompense n’est dû….il y aussi l’arrêt Praslicka qui appui ceci.
    Ou suis je totalement dans l’erreur ?

    J’avoue me mélanger entre les différents articles, codes et jurisprudence.
    Et me perdre sur le calcul des récompenses.

    Merci

    1. C’est bien cela pour les assurances vie.

      Pour CTO, c’est la même chose. Car il a été ouvert avec des fonds communs. Mais alimenté après par Mme par des fonds propres issus de donation. Le casse-tête : le calcul de ma récompense. Car il faudrait reconstituer les flux financiers ayant servis à générer de la plus values ou de la moins values pour l’évaluer. Autant dire, impossible à faire dans les règles de l’art. Il est probable qu’une cote mal taillée soit réalisée (prorata).

      Pour le PEA, c’est plus simple. Car il a été totalement alimenté par des fonds propres.

      Sur l’assurance vie, cela dépend du dénouement. Car en cas de divorce ou de décès, les choses peuvent sensiblement varier.

  8. Bonjour,
    Nous avons acquis pendant le mariage mon mari et moi même un bien de 315 000eur. Sur ce montant, il y a eu un crédit et un apport issu d’une vente (pour 180 000eur). Seulement, aucune clause de remploi ne figure sur l’acte d’achat.
    Aujourd’hui nous vendons la maison 480 000eur, soit une plus value de 165 000eur. Le notaire de mon mari lui propose de prendre la plus value sur son apport. Ce qui creuse les inégalités encore plus. L’enrichissement du bien a quand même été financé par les fonds communs durant le mariage (entretien de la maison…). Je voudrais savoir si je peux contester que mon mari récupère la plus value sur son apport car il n’y a aucune clause de remploi. Nous sommes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.

    1. Si rien n’est stipulé dans l’acte, ce sera charge à votre mari de justifier de son apport et d’en prouver la provenance. S’il est capable de le faire, il est naturel qu’il puisse en récupérer les fruits.

      La clause d’emploi ou de remploi sert à éviter ce genre de chose. Et surtout laisser une trace très simple à trouver.

  9. A la dissolution d’un régime de participation aux acquêts, comment sont prises en compte les déclarations d’emploi de fonds propres (hérités) de chacun des conjoints, quand ces fonds ont été utilisés pour des travaux dans une maison elle-même acquise en indivision par les conjoints avec parts inégales? Et en cas de vente de cette maison pendant le mariage, comment retranscrire ces origines dans l’achat d’un nouveau bien immobilier? Merci par avance de vos avis.

    1. Pour les fonds remployés dans des travaux, le mieux est de prendre pour base le montant payé. Sauf si c’est travaux ont augmentés la valeur de la maison tels que des agrandissements.

      Le plus compliqué pour le coup est d’apporter la preuve que l’on est fasse à des fonds propres. Si tout le monde s’entend bien et est de bonne foi, pas de soucis. La complexité vient en cas de désaccords venant d’un divorce.

  10. Bonjour,
    Je n’ai pas vu (parmi l’ensemble des sujets traités) la possibilité de rachat d’un bien immobilier commun avec des fonds propres. Est-ce coûteux? Doit-on passer devant un notaire? Le jeu en vaut-il la chandelle quand on est déjà âgés (pas de divorce en vue) en terme de succession (versus laisser les fonds propres se « mélanger » à ceux de la communauté) ?
    Cordialement

    1. Si vous procédez à un rachat avec des biens propres et une clause de remploi, cela peut se faire. Par contre, il faut bien étudier les avantages que vous allez en retirer. Car le coût de la manœuvre est important.

  11. Bonjour,

    Je vais bientôt me marier sans contrat de mariage du coup, je voudrais svp savoir ce qu’il adviendra de mon PEA et CTO constitués avant le mariage?

    En effet, après le mariage je ne compte plus racheter de nouveaux titres avec de l’argent extérieur à ses 2 comptes.

    Ma 1ere question est de savoir si le fait de percevoir les dividendes ferait tomber ces 2 comptes dans la communauté ?

    Ma 2eme question est de savoir : en cas de vente de titres, que se passerait il si j’utilisais l’argent issu de cette vente pour racheter d’autres titres toujours dans ces 2 comptes? Faudra t il a chaque fois faire une clause de remploi? Même pour quelques centaines d’euros ? Si oui combien coûterait l’établissement d’une telle clause et auprès de qui faut il l’a faire ?

    En vous remerciant pour votre retour

    1. Pour ce qui est des dividendes, dès lors que vous êtes marié en régime de communauté, comme tous les revenus ils sont communs. La difficulté par la suite est de suivre le sort de ses sommes si elles servent à acheter des titres par la suite.

      Pour les achats ventes réalisés sur le compte, il n’y a pas de soucis majeurs dans votre cas. Le fait que les comptes aient été ouverts avant le mariage font de ces comptes des biens propres. La question peut se poser sur des récompenses éventuels à la communauté pour les dividendes et des fonds communs (salaires…) qui auraient servis à alimenter ces comptes.

      1. Maître,
        Grand merci pour votre réponse.

        Du coup la solution serait de ne pas remployer les dividendes pour l’achat de nouveaux titres mais de les sortir de ces comptes à chaque fois pour qu’ils profitent à la communauté? Ensuite, télécharger les relevés mensuels de ces comptes pour le justifier ?

        En vous remerciant par avance pour votre retour

        1. Dans l’idéal, le mieux serait de retirer les sommes versées en tant que dividende pour les verser sur un compte commun.

  12. Bonjour, nous avons fait l’erreur faute d’information de nous marier sans faire de contrat alors que nous avions acheté notre maison ensemble un an auparavant, nous sommes donc en indivision de fait.
    Comment faire entrer ce bien dans la communauté pour simplifier la succession ? Nous l’a payons à crédit et il y a 2 enfants d’un 1er lit, d’où l’intérêt de protéger l’autre conjoint… ET le survivant veut pouvoir y rester, la louer ou la vendre sans l’avis des enfants. Il n’y a pas d’enfant commun.
    Nous nous sommes fait des donations chez le notaire mais il n’a pas traité ce sujet à l’époque. Comment faire ? Préciput ? ou bien une clause d’ameublissement (existe t-elle toujours) ? Testament ? Merci pour vos conseils

    1. Ce que vous considéré comme une erreur est malheureusement le lot de beaucoup de monde agissant par méconnaissance du sujet. J’espère que les articles comme ceux que nous proposons serviront à ouvrir le champ des possibles à un maximum d’internautes.

      Pour revenir à votre sujet, il est toujours épineux de corriger les choses à postériori en terme de droit de la famille. Car les ajustements peuvent devenir extrêmement couteux, soient très complexes à mettre en oeuvre.

      Dans votre cas, la situation est peut-être plus favorable à votre volonté que vous ne le pensez.

      La maison que vous avez acheté tous les 2 avant le mariage est en indivision. Jusque là, nous sommes d’accord.

      La question est : comment avez-vous financé cette dernière ? Si c’est par le biais d’un crédit, vous avez de facto la solution à votre problématique patrimoniale. Mais est-ce bien le cas ?

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Quitter la version mobile