Avec le développement de l’informatique, de plus en plus sociétés n’ont pas la nécessité d’avoir un local dédié à l’exploitation de leur activité. Pour autant, l’entrepreneur devra travailler de chez lui pour au moins assurer les tâches administratives liées à la gestion sociale de la société. Mais en aucun cas, il ne recevra de la clientèle. Sachez qu’il est possible dans ce cas de figure de louer à votre société une partie de votre résidence principale pour optimiser vos charges financières. Et comme toute location, cette démarche doit être encadrée par un certain nombre de conditions administratives.
La conclusion d’un bail pour louer sa résidence principale à sa société
En terme de typologie de bail, l’entrepreneur propriétaire aura le choix du type de bail qu’il souhaite mettre en place avec sa société entre le bail commercial et le bail civil. Qu’il s’agisse d’un bail civil ou d’un bail commercial, le contrat de bail peut être écrit ou verbal. Toutefois, il est conseillé de recourir à un contrat écrit pour faciliter la preuve de son existence et les conditions d’application notamment par rapport aux tiers (expert comptable, administration fiscale).
Pour lui donner un caractère plus formelle et éviter toutes contestations ultérieures, vous pouvez le faire enregistrer auprès du centre des enregistrements du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont vous dépendez. Sachez que vous devrez obligatoirement passer par un acte authentique pour les baux d’une durée supérieure à 12 ans.
Mise en garde sur la nature du bail et le statut fiscal
Contrairement aux idées reçues, la nature du bail (civil, commercial) n’a aucune incidence fiscale sur la nature des revenus qui sont perçus par le bailleur. Ce n’est pas parce que vous louez à travers un bail commercial que les revenus que vous encaissés seront considérés fiscalement comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le plus gros impact se trouve en cas de litige entre le bailleur et le preneur, par exemple en cas d’éviction musclée.
La législation qui s’applique en cas de bail commercial est le code de commerce et toutes ses spécificités. Il en va de même pour l’assujettissement ou non à la TVA. C’est à la discrétion du bailleur de le mettre en place.
La nature fiscale des revenus est déterminée uniquement par la nature de la location :
- revenus fonciers dans le cas d’une location nue,
- revenus BIC dans le cadre d’une location meublée ou équipée.
Nous parlons bien de location. La sous-location est encore logée à une autre enseigne. Car les revenus perçus par un bailleur louant à une personne (physique ou morale) qui pratique la sous-location sont considérés fiscalement comme des Bénéfices Non Commerciaux (BNC).
Le bail commercial
Même si aucun fonds de commerce n’est exploité dans la résidence principale, l’entrepreneur et la société peuvent faire le choix de manière conventionnelle de soumettre cette location au statut des baux commerciaux. Un de la cour de cassation(*) est venu conforter cette position juridique, quelque soit le statut de la dite société.
Le bail commercial étant très protecteur pour le preneur (la société) notamment grâce à l’indemnité d’éviction, il nécessite un formalisme plus lourd qu’un simple bail d’habitation. Lorsqu’il est écrit, le contrat de bail commercial doit obligatoirement contenir les dispositions suivantes :
- le droit au renouvellement du bail,
- la durée minimale du bail initial (9 ans) et du bail renouvelé,
- la révision triennale du loyer et la révision des loyers indexés. Dans le cadre d’un preneur à bail artisan ou commerçant, ce sera l’ILC qui devra être retenu,
- la réglementation des loyers payés d’avance,
- l’établissement d’un état des lieux au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution,
- l’insertion dans le bail d’un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail,
- la communication par le bailleur d’un état récapitulatif des travaux réalisés et d’un état prévisionnel des travaux,
- les modalités de mise en œuvre des clauses résolutoires,
- le régime de la déspécialisation,
- le formalisme à suivre en matière de congé et de demande de renouvellement,
- la cession du bail,
- les clauses résolutoires en matière de procédure collective.
Le bail civil
En général, lorsque l’on loue sa résidence principale à sa société, on passe par la rédaction d’un bail civil. Le formalisme et les conditions sont beaucoup moins contraignants. Seules clauses suivantes ont un caractère obligatoire :
- la description du local,
- l’usage du local,
- la durée du bail et les conditions de sa reconduction,
- la cession du bail,
- le montant du loyer et les modalités de révision,
- les charges locatives,
- le dépôt de garantie,
- les travaux du locataire.
Les conséquences fiscales de louer sa résidence principale à sa société
Le fait de louer sa résidence principale à sa société a une incidence fiscale aussi bien pour la société que pour l’entrepreneur bailleur.
La déductibilité des charges du point de vue de la société locataire
La société locataire peut déduire de son bénéfice le loyer payé sous réserve que ce loyer soit normal par rapport à la valeur locative réelle du bien. Cela vaut pour la location d’une partie, même si le loyer est alors plus complexe à évaluer. Cela vise à éviter que l’entrepreneur ne mette en place un loyer d’un montant excessif faisant penser à une forme de rémunération déguisée.
La société peut également déduire toutes les dépenses qui sont mises à sa charge par le bail sous condition. Ces dernières, tout comme précédemment, ne doivent pas être excessives par rapport à la valeur locative réelle.
La société, en tant qu’utilisatrice d’un local, devra s’acquitter annuellement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). La société devra renseigner la surface utilisée dans le cadre A2 de la déclaration n°1147-SD.
L’imposition des loyers du point de vue du bailleur
Le bailleur en tant que personne physique devra déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers si nous sommes dans le cadre d’une location nue, ou dans le cadre des revenus BIC si nous sommes dans le cadre d’une location équipée.
Les règles de déduction des charges dépendront de la catégorie d’imposition. Elles seront à proratiser en fonction de la surface consentie à la société locataire.
Le traitement de la TVA
Dans le cadre d’une location nue à une société par une personne physique, le loyer n’est normalement pas soumis à la TVA. Si les deux parties en sont d’accord, il est possible d’assujettir sur option le loyer à la TVA.
Le régime de la TVA s’exerce par contre de plein droit si nous sommes dans le cadre d’une location équipée ou aménagée.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !