Lorsque l’on veut transmettre son patrimoine immobilier, la manière la plus efficace est de passer par le biais d’une SCI. Mais pas de n’importe quelle manière. La société doit être la plus endettée possible pour diminuer les frais de succession. Une complexité supplémentaire à lever pour obtenir un financement bancaire. Mais connaissez-vous les conditions d’accès au prêt immobilier à travers une SCI ?
Les conditions de prêt immobilier pour une SCI
Même si nous sommes en présence d’une personne morale, la SCI subit un traitement particulier. Nous sommes face à un type de société semi-transparente où les associés endosserons à la place de la société civile le paiement de la fiscalité, le paiement des dettes et la responsabilité juridique en cas de litige. Et cela à proportion de leur détention de parts sociales.
Ce n’est pas totalement le cas si à la création de la société civile immobilière ou même ultérieurement vous avez opté pour l’imposition des sociétés.
Quel taux de crédit pour une SCI ?
D’un point de vue général, cette dernière pourra emprunter dans les mêmes conditions qu’une personne physique. Elle sera considérée de la même manière qu’un associé personne physique en terme de taux et de durées de crédit possibles.
Résidence principale et prêt à taux zéro
Si par contre vous souhaitez acquérir votre résidence principale via une SCI familiale, vous ne pourrez pas avoir accès au crédit à taux zéro dans le cadre de votre acquisition.
Critères d’obtention du prêt immobilier
Pour l’obtention du crédit, la banque va appliquer les mêmes règles sur le calcul de l’endettement pour la société civile qu’elle utiliserait pour une personne physique, à savoir :
- pour les revenus, on additionnera ceux de la SCI (loyers, fermages…) à ceux des associés,
- du côté des charges, tous les crédits seront retenues aussi bien ceux de la société que ceux de tous les associés.
Prêt immobilier et SCI : attention aux garanties bancaires
Bien souvent lorsque l’on créé une société civile, on veut y introduire immédiatement les enfants pour anticiper les questions de transmission de patrimoine. Une bonne chose en soit.
La contrepartie est que si vous souhaitez recourir à un emprunt bancaire pour l’acquisition d’un bien par le biais de la société, la banque vous demandera quasi-systématiquement de vous porter caution solidaire de la société familiale.
L’hypothèque du bien ne sera pas vu comme un critère suffisant pour l’établissement bancaire.
Prêt immobilier et SCI : le paradoxe de la banque et du banquier
Une des vocations de la SCI est de pouvoir acquérir un bien immobilier à plusieurs. Ainsi elle rend le financement plus accessible auprès des établissements bancaires. En tout cas en théorie !
Nous avons vu précédemment que plus les associés et la SCI possèdent de patrimoine et de revenus, plus la solvabilité de l’opération est importante. Car dans sa gestion du risque de crédit, la banque cumulera la situation de tous les participants. A quelques nuances près…
La question épineuse des associés mineurs
Si vous voulez mettre dans l’embarras votre banque, faites une demande de crédit immobilier pour votre SCI familiale détenue en partie par vos enfants mineurs.
Vous allez voir que d’un seul coup, les choses vont se compliquer rapidement.
Car en effet, il n’est pas possible pour un mineur de demander un crédit immobilier.
Juridiquement, leur responsabilité ne peut être engagée qu’à hauteur de leur apports. Les banques refuseront de leur prêter. La SCI de ce fait devient plus protectrice pour les emprunteurs, surtout si les parents sont usufruitiers des parts de la société familiale.
Les intérêts du banquier avant ceux du client
Si les associés acceptent de se porter caution solidaire au montage du crédit, le financement d’un prêt immobilier à travers une SCI est la solution la plus sécurisante pour une banque. Et l’on sait que moins une banque prend de risques et mieux elle se porte.
Mais tout ceci est vrai si on fait abstraction de la gestion des dossiers par les conseillers financiers en agence.
Car dans une période de taux bas immobilier où les dossiers ne manquent pas dans les agences bancaires, pourquoi les conseillers vont s’embêter à monter des dossiers complexes. Alors que dans le même temps, il pourrait monter 2 voir 3 dossiers leur permettant d’atteindre plus facilement leurs objectifs commerciaux.
Vous devrez pour arriver à vos fins soit faire appel à un courtier en crédit spécialisé, soit vous armer de patience et faire preuve de combativité, soit passer par un crédit en nom propre.
Prêt immobilier par la SCI ou en nom propre ?
Le crédit en nom propre sera le plus simple à obtenir de la banque. Mais est-ce la meilleure solution du point de vue des associés ?
Prêt en nom propre de la part des associés
Si les associés choisissent de passer par un crédit immobilier en nom propre, chacun d’entre eux devra effectuer les démarches nécessaires pour obtenir son financement. Dans le cadre d’une SCI non familiale, ce montage à travers un crédit immobilier peut poser rapidement poser des soucis en terme de garantie bancaire.
L’absence de lien juridique entre les associés empêchera la banque de faire un dossier de crédit en commun.
Certaines banques pour faire preuve de souplesse passeront par la voie de crédit à la consommation. Rassurez-vous car dans ce cas de figure, les mêmes taux que ceux des crédits immobiliers seront appliqués. Les associés devront avoir un capacité de remboursement importante.
Car la durée de ce type de prêt sera inférieure à celle d’un crédit immobilier classique. Cela augmentera d’autant la mensualité à rembourser.
Les fonds récupérés par les associés à travers le crédit pourront :
- soit être injectés en capital social,
- soit servir au remboursement du crédit et être comptabilisés en tant que compte courant d’associés.
Déductibilité des intérêts d’emprunt
Si la société civile n’a pas opté pour le régime de l’impôt des sociétés, l’administration fiscale tolère que les intérêts d’emprunts ayant été souscrits par les associés pour financer l’acquisition immobilière soit déductibles du revenu fiscal.
Attention tout de même car cela ne reste qu’une tolérance !
Prêt immobilier à travers une SCI
Même si cette solution sera la plus complexe à mettre en place, le prêt immobilier à travers la SCI reste la solution la plus sécurisante pour tout le monde, la banque et surtout les associés.
Car si l’on créé une SCI familiale, c’est avant tout pour des questions de transmission du patrimoine immobilier. Avec une comptabilité tenue correctement, les droits de tout le monde seront préservés quelque soit la situation (séparation, décès, vente du bien, cession ou donation de parts sociales…).
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !