Afin de conserver le caractère de société patrimoniale, la SCI doit avoir un objet social civil. Que se cache t’il derrière cette notion juridique ? Est-ce la seule condition à respecter ?
Civil et non commercial pour l’objet social d’une SCI
L’objet social d’une société détermine le type d’activité qu’elle a le droit d’exercer. Il est défini par les associés lors de la constitution de la société et ne peut être modifier qu’en assemblée générale.
La définition d’objet civil se fait par opposition aux objets commerciaux. Tout ce qui n’est pas commercial est donc civil ?
Et bien nous n’en sommes pas si loin que cela.
On associe en terme juridique la notion de spéculation aux activités commerciales. Les activités civiles sont donc par opposition non spéculatives. Par conséquent, cela exclut les opérations d’achat/vente du champ de la SCI, par essence spéculatives. Il en va de même pour les activités commerciales par nature.
SCI et location meublée
Et là, la location meublée fait débat.
D’un point de vue fiscal, l’activité de location meublée ou équipée est considérée comme une activité commerciale. Pour autant, elle ne nécessite aucune inscription au registre du commerce, même dans le cadre de loueur meublé professionnel.
D’un point de vue juridique, on se retrouverait face à une activité civile (la location d’immeuble) avec une activité commerciale accessoire (la location de meubles).
La doctrine pour le moment se range du côté de l’administration fiscale considérant que la location meublée est une activité commerciale.
Donc, on ne devrait pas la retrouver au sein d’une société civile, si tel était le cas. Une tolérance de 10% des revenus de la société civile en LMNP/LMP est octroyée. Les SCI auront pour objet la gestion d’un parc immobilier qu’il soit locatif ou non.
L’objet social un moyen de limiter les pouvoirs de la gérance
Parce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) nécessite la présence d’au moins deux associés, il est important de prévoir des gardes fou en terme de gestion.
Le seul moyen de brider les pouvoirs de la gérance repose dans la limitation de l’objet social. Au lieu de prévoir la gestion d’un parc immobilier locatif au sens large, il est possible de le cantonner à un bien ou une typologie d’investissement.
Cela coutera plus cher en cas de changement d’objet social. Mais cela sécurisera les associés en terme de responsabilité et leurs capitaux investis.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !