Afin de conserver le caractère de société patrimoniale, la SCI doit avoir un objet social civil. Que se cache t’il derrière cette notion juridique ? Est-ce la seule condition à respecter ?
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Rappel général sur l’objet social L’objet social d’une société détermine le type d’activité qu’elle a le droit d’exercer. Il est défini par les associés lors de la constitution de la société et ne peut être modifier qu’en assemblée générale.
La définition d’objet civil se fait par opposition aux objets commerciaux. Tout ce qui n’est pas commercial est donc civil ?
Et bien nous n’en sommes pas si loin que cela.
On associe en terme juridique la notion de spéculation aux activités commerciales. Les activités civiles sont donc par opposition non spéculatives. Par conséquent, cela exclut les opérations d’achat/vente du champ de la SCI, par essence spéculatives. Il en va de même pour les activités commerciales par nature.
Et là, la location meublée fait débat.
D’un point de vue fiscal, l’activité de location meublée ou équipée est considérée comme une activité commerciale. Pour autant, elle ne nécessite aucune inscription au registre du commerce, même dans le cadre de loueur meublé professionnel.
D’un point de vue juridique, on se retrouverait face à une activité civile (la location d’immeuble) avec une activité commerciale accessoire (la location de meubles).
La doctrine pour le moment se range du côté de l’administration fiscale considérant que la location meublée est une activité commerciale.
Donc, on ne devrait pas la retrouver au sein d’une société civile, si tel était le cas. Une tolérance de 10% des revenus de la société civile en LMNP/LMP est octroyée. Les SCI auront pour objet la gestion d’un parc immobilier qu’il soit locatif ou non.
Parce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) nécessite la présence d’au moins deux associés, il est important de prévoir des gardes fou en terme de gestion.
Le seul moyen de brider les pouvoirs de la gérance repose dans la limitation de l’objet social. Au lieu de prévoir la gestion d’un parc immobilier locatif au sens large, il est possible de le cantonner à un bien ou une typologie d’investissement.
Cela coutera plus cher en cas de changement d’objet social. Mais cela sécurisera les associés en terme de responsabilité et leurs capitaux investis.
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Aujourd’hui, j’aime mettre à profit mes compétences d’Ingénieur patrimonial pour apporter de la pédagogie à un domaine qui en souffre cruellement. Car la gestion de patrimoine, c’est avant tout une relation de confiance entre le client et son conseil !