L’investissement immobilier en location meublée se démocratise depuis quelques années. Souplesse du bail, rentabilité et fiscalité dérogatoire ont attiré bon nombre d’investisseurs. Pour boucler la boucle, certains conseils vous proposent de procéder à ce type d’acquisition dans un but successoral en mettant en avant un montage en société grâce à la SARL de famille. Mais en ce qui concerne la location meublée et SARL de famille attention danger en cas de mauvaise utilisation. La punition peut être extrêmement sévère financièrement parlant !
Conditions d’éligibilité pour une SARL de famille
Contrairement à une société traditionnelle, la SARL de famille dispose d’un cadre très restrictif. Il existe cependant des adaptations possibles grâce au droit patrimonial.
Mais afin de pouvoir garder son statut de société translucide et d’être assujetti à l’Impôts sur le Revenu pour les personnes physiques, la SARL de famille doit respecter deux conditions cumulatives :
- Comme son nom l’indique, chacun des associés doit avoir un lien de parenté avec les autres que ce soit de manière directe (enfants, parents, grands parents, arrières grands parents) ou collatérale jusqu’au deuxième degré (frères et sœurs), soit par le mariage ou le PACS.
- La SARL de famille doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole.
Ce sont très souvent ses deux points qui posent problèmes dans le temps.
SARL de famille ou SCI la location meublée
L’idée de créer une SARL de famille provient très souvent de la volonté de transmettre des biens loués en location meublée. Mais sachez qu’il existe la possibilité de passer par la création d’une SCI avec quelques contraintes sur les conditions d’utilisation.
Le tout est de savoir si dans votre cas c’est réellement souhaitable. Vous pourriez vous retrouvez avec une SCI composée de location meublée pour au final augmenter votre fiscalité !
SARL de famille en cas de décès d’un des associés
Autant le statut des associés est facile à respecter au moment de la constitution de la société. Cela peut être beaucoup plus difficile dans le temps.
N’oublions pas que la présence d’un associé qui n’aurait pas de lien familial direct ou indirect avec les autres associés remettrait en cause purement et simplement le statut fiscal de la SARL. Hors en cas de décès, nous avons deux cas de figure qui peuvent survenir :
- les « pièces rapportées » (gendre, belle fille) sortent de la sphère familiale et pourtant sont associées à la structure. Il faut gérer la sortie de ce dernier tout en faisant en sorte qu’il reste au moins deux associés dans la structure,
ou
- les enfants non communs qui deviennent héritiers. Dans ce cas, il faut bien prévoir en amont de verrouiller les clauses d’agréments de la structure et prévoir l’indemnisation financière de ces héritiers.
Location meublée et SARL de famille attention danger en cas de changement de destination des biens immobiliers
Pour rappel, afin d’avoir une qualification de SARL de famille, une SARL doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Dans notre cas, ce sera la location meublée.
Premier point d’alerte : il est donc peut souhaitable de passer sur une location nue par la suite. Cette activité est une activité civile.
Second point d’alerte : la location pour être qualifiée de meublée nécessite d’équiper l’habitation avec 11 équipements de confort définis par la loi. L’inventaire de ces équipements doit être précisé dans le bail. Il est important qu’à tout moment ces éléments soient présents et en état de fonctionnement. L’absence d’un de ses éléments fait retomber la location en location nue.
Sanction du non respect des conditions d’éligibilité
Pour le coup, la sentence est violente. En cas de non respect des conditions d’éligibilité citées ci-dessus, la SARL de famille perd son statut. Elle devient de facto assujetti à l’Impôt sur les sociétés.
Conséquence de ce changement : le passage de l’imposition des plus values immobilières des particuliers à celui des plus values immobilières des professionnels. Alors, l’Imposition sur les plus values s’alourdit de manière très importante à la revente des biens !
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !