De plus en plus de seniors font le choix de vendre leur maison ou leur appartement en viager. Cette alternative à la vente immobilière classique offre en effet de réels avantages et permet notamment aux personnes âgées de bénéficier tout au long de leur vie d’un complément de revenus non négligeable. Mais comment fonctionne exactement une vente en viager ?
Qu’est-ce que le viager immobilier ?
La vente en viager consiste en une transaction immobilière. Elle se caractérise par le fait que le vendeur ne perçoit pas la totalité du prix de vente de son bien le jour de la signature chez le notaire mais seulement une partie, appelée bouquet.
L’acquéreur a par la suite pour obligation de verser au vendeur une rente (mensuelle le plus souvent) jusqu’au décès de ce dernier. Dans une vente en viager, le vendeur est qualifié de crédirentier et l’acheteur de débirentier. À noter que la répartition du prix de vente entre le bouquet et les rentes viagères se discute entre les deux parties au moment de la finalisation de la transaction.
Il existe néanmoins plusieurs types de viagers, qui fonctionnent chacun selon des règles bien précises.
Le viager occupé
Comment marche un viager occupé ? Ici, le vendeur, ou crédirentier, cède son bien en échange d’un bouquet et de rentes viagères mais continue de l’occuper. Il conserve ce que l’on appelle le DUH, pour Droit d’Usage et d’Habitation. Le viager occupé représente actuellement 90% des ventes de viagers, soit plus de 7 000 transactions par an.
Un prix de vente attractif pour l’acquéreur
Dans le cadre d’un viager occupé, l’acheteur bénéficie d’un bien dont le prix a fait l’objet d’une décote relative à l’occupation du vendeur. Les biens proposés en viager occupé sont donc moins chers que lors d’une vente immobilière classique.
Une manière pour préserver le pouvoir d’achat des vendeurs
Pour le vendeur, le fait de vendre son bien en viager occupé offre plusieurs avantages. Il peut non seulement conserver ses habitudes et continuer à vivre chez lui, mais touche également un intéressant complément de revenus avec des rentes indexées sur l’indice des prix à la consommation.
Ainsi, il n’a pas à craindre de perdre son pouvoir d’achat. Il lui est aussi possible de procéder à une libération anticipée, pour partir en maison de retraite par exemple, et de profiter dans ce cas de figure d’une revalorisation de la rente.
Des frais réduits pour l’acquéreur
L’acquéreur, de son côté, profite d’un bien à prix moindre, de l’absence de taux d’intérêt et de frais de notaire réduits. En effet, ici, les frais sont calculés à partir du prix du bien et non de la valeur vénale de celui-ci.
Un bien qui reste occupé et entretenu par les crédits rentiers
À noter que pour un viager occupé, le vendeur doit s’acquitter de la taxe d’habitation et des travaux d’entretien courant du bien. L’acheteur quant à lui, doit payer la taxe foncière et financer les éventuels travaux importants.
Le viager occupé sans rente est une autre alternative. Ici, le vendeur perçoit la totalité du prix de vente le jour de la signature. Il continue d’occuper le bien mais ne touche pas de rente à vie.
Le viager libre
Contrairement au viager occupé, le viager libre ne nécessite pas de démembrement de propriété. Le vendeur renonce d’office au DUH et l’acheteur peut disposer de la totale jouissance du bien dès que l’acte de vente est signé. Il verse néanmoins également un bouquet et des rentes jusqu’au décès du vendeur.
En viager occupé comme en viager libre, le calcul s’effectue sur la base de l’espérance de vie du vendeur.
Le viager à terme
Ici, le crédirentier et le débirentier s’entendent sur un prix fixe et sur un nombre de mensualités définies pour le versement des rentes. Si le vendeur vient à décéder avant la fin du versement des rentes, ces dernières sont versées aux héritiers.
Le viager en nue-propriété
Cette vente implique que le bien est cédé à sa valeur occupée. L’acheteur procède à un versement unique et le vendeur conserve le droit d’habiter le bien mais aussi celui de le louer pour en percevoir les revenus. Il possède donc l’usufruit du bien mais doit aussi s’acquitter de l’ensemble des taxes et des charges de copropriété.
Les protections mises en place pour ce type de vente
La vente en viager est régie par plusieurs règles et clauses dont certaines ont pour but de sécuriser la transaction. Ainsi, en cas de défaut de paiement de la part de l’acquéreur, dès la première rente non versée, le vendeur peut invoquer le privilège de vendeur.
Cette protection qui doit être inscrite dans le contrat initial, signifie que le bien est mis en vente aux enchères pour que le vendeur puisse être remboursé. Celui-ci devient alors créancier prioritaire y compris face à de potentiels créanciers hypothécaires.
La clause résolutoire, la deuxième protection offerte par la vente en viager, permet au vendeur, toujours en cas de défaut de paiement, de faire annuler purement et simplement la vente tout en conservant l’ensemble des sommes déjà versées pour récupérer la pleine propriété du bien.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !