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Comment bien déclarer ses revenus de SCPI

La SCPI est un support d'épargne très particulier. Produit hybride à la fois financier et immobilier, elle procure à ses propriétaires un rendement taxable à l'impôt sur les revenus en fonction de leur nature. Cela suscite beaucoup d'interrogations aux futurs investisseurs de SCPI qui se demandent comment ils devront déclarer les futurs revenus. Mais attention de même de ne pas oublier la composante IFI pour celles et ceux qui disposent déjà d'un patrimoine immobilier important.
SCPI comment déclarer les revenus

Sommaire

SCPI : une fiscalité qui dépend du mode de détention

Comme beaucoup de produits financiers, vous pouvez détenir des parts de SCPI de plusieurs manières :

  • en direct,
  • à travers un contrat d’assurance vie,
  • dans une Société Civile,
  • en démembrement de propriété.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), nous vous encourageons à lire notre article sur le sujet.

SCPI comment déclarer les revenus perçus en cas de détention en direct

Vous possédez des parts de SCPI en direct ou en usufruit, vous devez déclarer les gains versés par la société de gestion lors de votre déclaration d’impôt sur les revenus. Mais de part leur nature hybride, les SCPI procurent différents types de revenus à leurs porteurs :
  • des revenus fonciers imposables seulement en France,
  • des revenus fonciers déjà imposés à l’étranger,
  • des revenus de capitaux mobiliers,
  • des plus values immobilières en cas de revente de parts.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés transparentes fiscalement. Cela signifie que les rendements qu’elles génèrent sont taxables en fonction de leur nature et de celle de leurs associés.

La déclaration des revenus fonciers générés par les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont pour objet la gestion d’un parc immobilier. Ainsi la majorité de leurs revenus proviendront de la location d’immeubles ou de plus values immobilières.

Si vous êtes une personne physique, vous devrez déclarer ces revenus dans la catégorie des revenus fonciers.

En fonction de votre situation, les gains provenant d’immeuble français seront imposables de diverses manières. Les contribuables devront :

  • utiliser le régime du micro foncier s’ils perçoivent d’autres revenus fonciers (hors SCPI) et que le total des revenus fonciers de l’année est inférieur à 15 000 euros. Alors, la déclaration s’effectuera à travers le formulaire 2042. Le contribuable pourra opter le régime réel sur option s’il juge ce régime favorable,
  • prendre le régime réel des revenus fonciers à conditions de disposer de 15 000 euros de revenus annuels dans cette catégorie ou si ces derniers proviennent uniquement de SCPI. Par conséquent, la déclaration a utiliser sera la 2044 simplifiée,
SCPI comment déclarer les revenus fonciers

Cas des revenus fonciers provenant de l’étranger

Quant aux revenus provenant d’immeuble détenus à l’étranger, ils devront dans tous les cas déclarés être dans le formulaire complémentaire 2047. Et cela même si ces revenus ont déjà subi une imposition à la source.

Déclaration des revenus immobiliers pour les personnes morales

En ce qui concerne les personnes morales soumises à l’IR, les exploitants au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou des Bénéfices Agricoles (BA) intègrent les quotes-parts des revenus fonciers et financiers dans leur résultat fiscal annuel si cette dernière n’excède pas 5 % du total des revenus globaux. Dans le cas contraire, elles doivent être ventilées du résultat afin d’être imposées à l’impôt sur le revenu au niveau de l’exploitant selon les mêmes modalités que les associés personnes physiques.

Pour les personnes morales soumises à l’IS, les revenus générés seront à déclarer au moment du bilan annuel dans la rubrique des revenus financiers. Par conséquent, ces revenus seront soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

Comment déclarer les revenus financiers générés par les SCPI

Les revenus mobiliers distribués par la SCPI aux associés sont les plus simples à déclarer. Ils proviennent de placements de trésorerie.

Si vous êtes une personne physique, vous devrez les intégrer dans votre déclaration principale 2042. Et cela au même titre que les autres intérêts de produits financiers que vous auriez pu percevoir par ailleurs (PEL, livrets d’épargne…).

SCPI comment déclarer les plus values immobilières en cas de cession de parts

La cession de parts de SCPI est assimilée à une vente d’immeuble.

Si vous êtes une personne physique, vous devrez déclarer la cession de vos parts en effectuant une déclaration via le formulaire 2048-M-SD.

Les plus values réalisées devrontêtre reportée sur la déclaration de revenus 2042-C. Elles intègreront alors votre revenu fiscal de référence au risque de vous faire changer de tranche marginale d’imposition !

Les personnes morales devront déclarer ces plus values :

  • en tant que plus values des professionnelles pour les sociétés soumises à l’IR si ces revenus excèdent 5% des revenus totaux de l’année,
  •  au titre des revenus financiers pour les sociétés soumises à l’IS.
scpi comment déclarer les plus values de cession de parts

Déclarer les revenus de parts de SCPI détenus dans un contrat d’assurance vie

Si vous détenez des parts de SCPI par le biais de contrat d’assurance vie, vous n’aurez pas à déclarer leurs revenus annuels. Vous bénéficierez du régime de faveur de la fiscalité de l’assurance vie. Alors, seuls les rachats sont imposables.

Par contre, les contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière devront tout de même effectuer une déclaration annuelle.

SCPI comment déclarer leur détention à l’IFI

Avec la réforme de l’impôt sur la fortune avec l’apparition de l’IFI, toutes les propriétés en direct ou via des parts de sociétés immobilières doivent être déclarées. Les parts de SCPI ne font pas exception qu’elles soient détenues en direct, en usufruit, à travers des sociétés ou par le biais de contrat d’assurance vie.

Seule la quote part immobilière détenu par la SCPI rentre dans la base imposable à l’IFI. Cette information est disponible auprès de la société gestionnaire.

L’Imprimé Fiscal Unique, une sérieuse aide à la déclaration des revenus des SCPI

La déclaration des revenus de vos parts de SCPI vous semble bien compliquée. Je vous rassure, elle s’avère extrêmement simple pour le coup.

Tous les ans, les sociétés gestionnaires de SCPI émettent un Imprimé Fiscal Unique (IFU) à l’attention de chaque associé propriétaire. Cet IFU contient une vision détaillée par nature de revenus versés aux associés.

Les personnes morales auront juste à le transmettre à leur comptable. Ce dernier se chargera de la partie déclarative.

Les personnes physiques s’appuieront sur l’IFU et la notice explicative fournie par les sociétés de gestion. Ces notices sont suffisamment claires pour permettre à un investisseur néophyte de s’acquitter simplement de ses obligations déclaratives. Dans le cas contraire ou si vous avez peur de faire une erreur dans votre déclaration, vous pouvez toujours faire appel à un professionnel pour vous aider à la remplir !

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Ce blog du patrimoine et de la gestion privée est né de ma volonté de démocratiser cette discipline volontairement rendue complexe par les professionnels. Au final, la gestion de patrimoine touche un large public. Car contrairement à ce qui est dit, elle s’adresse à des personnes ou des familles quelque soit leur niveau de patrimoine ou de revenus !

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