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Réussir son projet d’achat revente en immobilier

L'immobilier est un placement long terme des plus rentables, surtout à la revente du bien. Pour accélérer les gains, il est possible de se lancer dans des opérations d'achat revente immobilières. Mais savez-vous en quoi cela consiste exactement ?
achat revente immobilier

Sommaire

Qu’est-ce que l’achat revente immobilier ?

Une opération d’achat revente en immobilier consiste à acquérir un bien dans le but de le revendre rapidement afin de réaliser une plus-values. La sélection du bien est prépondérante. Car pour que ce type d’opération soit possible, ce dernier doit posséder du potentiel et quelques caractéristiques.

Acheter en bloc pour revendre à la découpe

Vous avez peut-être déjà entendu cette maxime. Acheter une grande surface permet de faire baisser le prix au mètre carré. Alors que la division du bien permet de valoriser au mieux la surface habitable tout en augmentant le prix de vente au mètre carré des futurs appartements de petite surface.

Vous pouvez aussi vous penchez sur les maisons avec un grand terrain. Car là aussi, vous pouvez utiliser ce principe en divisant la parcelle initiale en différents lot. Le tout est de connaître les pré-requis que vous impose la mairie en terme de accès, viabilisation et places de stationnement.

La rénovation d’un bien en mauvais état

Vous avez peut-être autour de vous un bien qui nécessite une rénovation importante avant de devenir habitable. C’est le rêve de bon nombre de marchands de biens, surtout si le bien est en indivision suite à une succession. Il y a de grandes chances que la marge de négociation soit importante sur le prix. Cela ne rendra l’opération que plus profitable !

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Achat revente immobilier : vraie ou fausse bonne idée ?

En théorie, l’achat revente d’un bien immobilier est une affaire très rentable. Mais attention, car elle nécessite des compétences et n’est pas dénuée de risques pour le propriétaire investisseur.

Comment réussir son projet d’achat revente immobilier ?

Que vous soyez professionnel ou juste investisseur particulier, vous pourrez vous lancer dans une opération d’achat revente d’un bien immobilier. La plus grande différence résidera dans la fiscalité applicable à la revente. Car bon nombre de particulier possèdent des compétences immobilières dignes de bon nombre de professionnels…

Pré-requis numéro 1 : piloter soigneusement les aspects financiers de l’opération

Pour qu’une opération d’achat revente immobilier soit rentable, vous devrez effectuer un prévisionnel financier le plus réaliste possible. Car la moindre dépense imprévue pourrait fortement mettre à mal la rentabilité. Voire même la rendre la transformer en gouffre financier en cas de gros imprévu.

Ce prévisionnel sera la base de votre tableau budgétaire de suivi. Ce tableau ayant pour but d’évoluer au fur et à mesure du projet pour comptabiliser les recettes réalisées.

Vous devrez prendre en compte essentiellement :

  • la valeur d’acquisition du bien,
  • les frais d’acquisition,
  • les coûts de financement,
  • le budget travaux,
  • les prix de revente,
  • la fiscalité à payer…

Cette liste n’est malheureusement pas exhaustive. Car notamment des frais de conseils ou de procédure peuvent s’ajouter à la liste.

Un simple tableur peut faire votre bonheur. Dès lors que vous possédez les compétences suffisantes en terme de mathématiques financières. Pour vous aider, vous trouverez un lien pour simuler un crédit amortissable.

bons plans immobiliers

Pré-requis numéro 2 : acheter le bien au meilleur prix

Tout comme en bourse, la bonne affaire en immobilier se fait dès l’acquisition. Car acheter un bien au bon prix, voir en dessous du prix du marché, maximise la rentabilité de l’opération. Pour cela, vous avez plusieurs façons de faire.

Consulter la base des prix de vente des notaires

Regardez les annonces immobilières sur un secteur peut vous donner une idée des prix des biens immobiliers. Mais rien de tel que la base des transactions réalisées chez le notaire pour connaître la réalité du marché immobilier. Entre les prix affichés et les négociations, il peut exister de gros écarts. Surtout lorsque l’on parle des biens compliqués à vendre…

Cette base est consultable en ligne gratuitement. Vous trouverez ici plus d’informations sur le sujet.

Suivre les évolutions du marché immobilier local

Les sites d’annonces immobilières sont une source d’informations précieuses pour les investisseurs en quête de la bonne affaire. Vous y trouverez la grande majorité des biens mises en vente sur le marché que ce soit par des professionnels ou des particuliers.

A vous de repérer les annonces faisant l’objet de baisse de prix régulières ou des prix très en deçà du marché. Il se cache souvent derrière elles des vendeurs pressés de vendre ou comportant de nombreux travaux.

Se tisser un réseau d’informateurs immobiliers

Si vous pensez que les bonnes affaires sont en agence, vous pouvez toujours vous mettre en cheville avec des agents immobiliers locaux. Pour les trouver, vous pouvez consulter le site référençant les professionnels possédant une carte de transactions. Mais si vous étiez à leur place, est-ce que les bons plans vous ne les garderiez pas pour vous ? Ou vous en ferez profiter surement vos proches ?

Je vous conseille de vous rapprocher de notaires, concierges, voir de gérants de commerce. Ceci connaissent la vie de quartier au point d’identifier les accidents de la vie (séparation, divorce, succession) propices à des ventes forcées immobilières.

Quoiqu’il arrive vous aurez besoin d’un bon notaire pour vous accompagner dans vos opérations immobilières. Alors s’en faire un allié qui peut vous faciliter la vie en terme de sourcing immobilier !

Sachez déceler le potentiel immobilier d’un bien

Même si vous trouvez des biens nécessitants de nombreux travaux de rénovation, ce n’est pas pour autant qu’ils possèdent le même potentiel. Car réaliser une division immobilière nécessite de séparer les biens autant que ce peu en limitant les parties communes.

Des accès séparés, des annexes privatives (jardins, caves, stationnements), sont autant d’atouts qui vous permettront d’augmenter le prix à la revente !

Pré-requis numéro 3 : calibrer une opération d’achat revente à la demande du marché 

Ce n’est pas parce que vous avez fait une excellente affaire sur le prix de vente du bien que tout est joué. Pour augmenter la rentabilité et favoriser la revente rapide des biens en fin d’opération, vous devrez analyser la demande en logement dans le secteur. Car même si les petites surfaces sont les plus rentables au prix au mètre carré, les biens devront être attractifs et fonctionnels pour de futurs occupants.

Quant à la question du standing, ne vous lancez pas dans des excentricités ou à des travaux trop couteux. Gardez en tête que le mieux est l’ennemi du bien. Et sauf si votre bien dispose d’un emplacement exceptionnel digne de l’immobilier de luxe, la qualité des matériaux et équipements utilisés lors des travaux ne vous permettront pas de vendre le bien plus chère.

Alors restez sobre dans la décoration et utiliser des matériaux de moyenne gamme. Car plus vous vous adresserez à un large public (futurs occupants, investisseurs), et plus vous augmenterez vos chances de vendre au meilleur prix vos biens !

Pré-requis numéro 4 : adopter le bon statut juridique

Comme évoqué précédemment, n’importe qui peut réaliser une opération d’achat revente immobilier. Et cela que vous soyez professionnel ou particulier. Pour autant, les risques encourus ainsi que le statut fiscal de l’opération seront intimement liés au statut juridique choisi par l’investisseur.

En tant qu’investisseur particulier

Avant de réaliser ce type d’investissement en tant que particulier, vous devrez bien étudier toutes les possibilités qui s’offrent à vous avant de vous lancer.

Si vous ne faites rien, l’acquisition se fera en nom propre avec toutes les conséquences que cela engendre.

D’un point de vue civil, vous devrez être vigilant à votre régime matrimonial si vous êtes marié. Car dans le cadre de la communauté réduite aux acquêts, qui est le régime légal par défaut, vous partagerez avec votre conjoint aussi bien les gains que les conséquences au cas où l’opération se passe mal. Cela peut avoir de très lourdes conséquences notamment en cas de divorce pendant l’opération !

D’un point de vue fiscal, vous serez assujetti à la revente au régime des plus values immobilières des particuliers. Du côté de la TVA immobilière, vous serez quoiqu’il arrive non assujetti. En fonction du montant des travaux et de la plus values réalisée, la note fiscale peut s’avérer extrêmement salée !

Mais posez-vous tout de même la question de savoir si le statut de marchand de biens n’est pas plus favorable pour vous. Surtout dans le cadre où vous auriez déjà réalisé une ou plusieurs autres opérations d’achat revente. Car votre contrôleur fiscal pourrait bien vous amenez sur ce terrain s’il y trouve un intérêt pour vous faire payer plus d’impôts !

Passez le cap du statut de professionnel pour optimiser votre investissement

achat revente choisir le bon statut juridique

Même s’il existe des contraintes, le statut de professionnel de l’immobilier peut vous rendre bien des services en terme d’optimisation. Et cela que ce soit en terme de fiscalité avec l’assujettissement à la TVA, ou en terme civil pour limiter vos responsabilités juridiques en cas de problèmes sur une opération. Plusieurs options s’offrent à vous…

Le saviez vous ?

Ne tombez pas dans le piège avec la Société Civile Immobilière (SCI) ?

Quand on pense à investir dans l’immobilier à travers une société, on pense immédiatement à créer une SCI. Et pourtant, tout projet d’investissement nécessite minutie et réflexion.

D’un point de vue strictement technique, rien ne vous empêche d’acheter un bien en SCI dès lors que vous avez un autre associé prêt à participer au projet. Mais du côté de l’objet social, tout se gâte. Car même si vous indiquez la gestion d’un parc immobilier, l’activité d’achat revente immobilier est une activité strictement commercial. Et donc, elle est incompatible avec le principe même de la société civile dont l’objet doit lui aussi être d’ordre civil.

Seule possibilité : utiliser la SCI de construction revente. Mais dans ce cas, vous devrez créer une société par opération.

Par dérogation, il est admis d’exercer une activité commercial à titre secondaire dès lors que cette dernière ne représente pas plus de 10% des revenus générés par la SCI. Cela limite grandement le champ des possibles ! 

Créer une société pour exercer son activité immobilière

Dès lors que vous créez une société pour exercer une activité d’achat revente immobilier, il y a de très grande chance que l’administration fiscale vous considère comme un marchand de bien. Et cela d’un point de vue fiscal.

Alors plutôt que d’en subir les conséquences, autant prendre les devants en utilisant tout les possibilités d’optimisation inhérentes aux marchands de biens. Vous pourrez notamment choisir d’être assujetti à la TVA immobilière si vous réalisez une quantité importante de travaux.

En terme de société commerciale à vocation immobilière, deux choix s’offrent à vous :

  • la société à responsabilité limitée (EURL, SARL),
  • la société par actions simplifiées (SASU, SAS). 

Les grandes différences se situe au niveau de la liberté contractuelle statutaire, du statut social et fiscal des dirigeants, ainsi que des possibilités de cession des titres de propriété.

Exercer l’activité de marchand de biens en tant qu’entrepreneur individuel

Peu populaire à tort, le statut d’Entrepreneur Individuel est celui par défaut dès lors que vous exercez l’activité de marchand de biens.

Si la majorité de votre patrimoine personnel est immobilier, les risques peuvent bien moindre à rester en EI plutôt qu’à exercer en société. Surtout si vous êtes bien accompagné et que vous utilisez les déclarations d’insaisissabilité pour protéger votre patrimoine immobilier.

Attention tout de même si vous comptiez utiliser le statut de micro entreprise. Il est incompatible avec celui de marchands de biens. Cela concerne aussi le statut d’auto-entrepreneur.

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Pré-requis numéro 5 : trouver la meilleure source de financement

Le nerf de la guerre en immobilier reste le financement. L’achat revente ne fait pas exception à la règle. Car sans source financement, aucune opération ne sera possible ! Mais heureusement que plusieurs sources s’offrent à vous en fonction votre situation.

Le crédit amortissable, facile d’accès mais consommateur en liquidité et capacité de remboursement

Vous connaissez surement le crédit immobilier amortissable pour l’avoir déjà utilisé pour votre résidence principal ou un autre investissement immobilier. Il a l’avantage d’être facile à mettre en place dans n’importe quelle banque ou établissement de crédit. Et en plus de cela, ce type de crédit a la particularité d’être la source de financement la moins chère en terme d’immobilier. Pour autant, cela n’a pas que des avantages. La banque risque de vous imposer des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). Ces indemnités servent à garantir un certain niveau de revenus même en cas d’opération courtes. Mais surtout, le crédit amortissable est extrêmement consommateur en terme de liquidité. Par la même occasion, il va fortement entamer votre capacité d’endettement. Car pendant la période de financement, le propriétaire investisseur devra rembourser une partie du capital en plus des intérêts d’emprunt. Et cela sans compter l’assurance emprunteur qui vient s’ajouter à la facture !

Le saviez vous ?

Indemnités de Remboursement Anticipé : une source importante de profits pour les établissements de crédit

Destinés à compenser le manque à gagner pour la banque en cas durée de financement courte, le calcul des Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) est règlementé par la loi.

Elles correspondent à 6 mois d’intérêts calculés sur le capital à rembourser sur la prochaine période au taux moyen du crédit. Ces indemnités sont plafonnées à 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Le crédit infine si vous avez du capital à immobiliser

Le crédit infine permet de limiter le taux d’endettement pendant la période de financement. Car en effet, l’emprunteur rembourse uniquement des intérêts pendant l’opération. Le capital devra être rembourser en totalité à la clôture du prêt. Cela coïncidera en général à la revente du bien.

Pour autant, vous devrez disposer de liquidité qui seront mis en séquestre sur un compte, un contrat d’assurance vie ou de capitalisation. En général, la banque demandera que l’emprunteur apporte entre 10 et 30% de la somme empruntée.

Le coût de financement sera quant à lui plus élevé qu’un crédit amortissable sur la même période. La banque souhaitant conserver une marge suffisante sur des opérations de courtes durée.

Des moyens alternatifs de financement d’un achat revente immobilier

Pour limiter la dette bancaire, il peut être tentant de faire appel à d’autres sources de financement telles que le crowdfunding immobilier pour des opérations importantes ou une source de financement privé avec le recours à la création d’une société immobilière.

Mais avant tout, faites attention aux garanties demandées par la banque

Bon nombre d’investisseurs sont obnubilés par les conditions de financement pour maximiser les gains de l’opération. Pour autant, vous serez face à une banque qui souhaitera diminuer le risque de défaut de paiement.

Le moyen le plus simple pour elle est de demander des garanties aux emprunteurs. Ce sera d’autant plus le cas si vous avez un statut de professionnel de l’immobilier, tel que marchand de biens. La plus connue des garanties est l’hypothèque sur le nouveau bien acquis. Mais si l’acquisition se fait par le biais d’une société immobilière, la banque prêteuse ne s’en contentera pas. Elle souhaitera mettre en place une caution solidaire des dirigeants ou la mise en garantie d’autres biens. A vous de négocier pour en limiter la portée !

Pré-requis numéro 6 : sachez faire face aux obstacles administratifs

L’activité d’achat revente immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Et la plus grande difficulté à surmonter reste d’arriver à enchainer les démarches administratives. Que ce soient celles afférentes à l’activité ou aux diverses opérations immobilières. Vous devrez faire preuve de souplesse et d’ingéniosité face à des règles qui peuvent parfois varier d’une commune à une autre en terme d’urbanisme.

Mais surtout à vos débuts, je ne peux vous conseiller que de vous faire accompagner par des spécialistes. Il existe bien des professionnels dont vous pourrez avoir besoin tels que conseiller en gestion de patrimoine, courtier en crédit, ou encore notaire. Cette liste n’est pas exhaustif. Elle peut varier en fonction de vos compétences et de vos capacités financières. Mais gardez en tête qu’un professionnel vous coûtera beaucoup moins chère qu’un mauvais choix !

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Ce blog du patrimoine et de la gestion privée est né de ma volonté de démocratiser cette discipline volontairement rendue complexe par les professionnels. Au final, la gestion de patrimoine touche un large public. Car contrairement à ce qui est dit, elle s’adresse à des personnes ou des familles quelque soit leur niveau de patrimoine ou de revenus !

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