Quel apport personnel mettre pour acheter un bien immobilier

Lorsque l’on envisage un achat immobilier, il est très fréquent de recourir au crédit. Et qui dit crédit immobilier, dit établissements bancaires prêteurs. Une étude de financement est préalablement nécessaire pour connaître le taux d’endettement après l’opération. C’est ce paramètre couplé au reste à vivre qui seront les deux éléments déterminants pour que la banque puisse accorder le prêt immobilier. Comment faire pour diminuer cet endettement et rendre possible l’opération : procéder à un apport personnel. Cela peut être une nécessité mais aussi un choix de la part de l’investisseur pour alléger son effort d’épargne. Alors quel apport mettre pour acheter un bien immobilier ? La réponse peut être bien différente que l’on soit dans le cas d’un investissement locatif ou dans le cas de l’acquisition de votre résidence principale.

Qu’est-ce que l’apport personnel est nécessaire pour une acquisition à crédit ?

L’apport personnel correspond à la somme d’argent que l’investisseur immobilier injecte dans le projet d’acquisition en complément de l’emprunt immobilier.

Cet apport personnel a deux objectifs :

• limiter le taux d’endettement de l’investisseur,
• baisser les mensualités du crédit pour faire baisser l’effort d’épargne ou augmenter le profit de l’opération.

Il peut vous être soit imposé par la banque, soit être le choix de l’investisseur.

Quel apport mettre pour acheter un bien immobilier ?

Pour répondre à cette question il faut distinguer deux typologies de projets :

• les projets d’investissement locatif,
• l’acquisition d’immobilier de jouissance (résidence principale, résidence secondaire).

Quel apport mettre pour acheter un bien immobilier locatif

Instinctivement, nous pouvons penser que l’apport diminuant le coût du crédit est toujours une opération profitable dans une acquisition immobilière. Et bien je peux vous dire après de nombreuses simulations effectuées avec nos clients qu’il n’en est rien. Une nouvelle fois, l’élément contrariant de ce type de dispositif est l’impôt. On parlera ici d’impôt foncier.

Attention à l’impôt foncier en période de taux d’intérêt bas

Les intérêts d’emprunt étant des charges déductibles des loyers, tout comme les frais de notaire, chacun intérêt d’emprunt économisé est une source de revenus fonciers imposable. Mais à quel taux ?

La réponse est simple : votre tranche marginal d’imposition (TMI) à laquelle il faut ajouter les prélèvements sociaux. Cela va de 28,2% de taux d’imposition pouvant aller au maximum à 67,2% de taxation.

Plus vous êtes imposables, et moins l’apport vous sera favorable. Vous chercherez surement une banque vous permettant de réaliser votre projet immobilier sans apport ! A partir de la tranche à 41%, nous vous conseillons de limiter l’apport à son stricte minimum.

Pour la tranche à 30%, une simulation financière s’impose. En deça, vous pouvez utiliser l’apport personnel sans souci pour diminuer votre effort d’épargne.

Vous aurez la possibilité de modifier votre plan de financement en choisissant une autre type de biens immobiliers moins onéreux.

Et côté de l’acquisition de la résidence principale à crédit

En terme d »accession à la propriété, votre objectif est complètement différent : obtenir un prêt pour finaliser votre acquisition. Votre recherche de logement devra être vous amener vers un bien suffisamment grand pour y héberger votre foyer en respectant le maximum de vos critères (immobilier neuf ou ancien, maison ou appartement, en ville ou au calme…).

En cas de financement compliqué

Vous n’aurez pas à vous poser trop de questions dans ce cas. Vous devrez mettre le maximum de chance de votre côté en maximisant l’apport personnel. Obtenir un crédit immobilier passera au premier plan par rapport à l’optimisation de votre plan de financement.

Optimiser votre acquisition selon votre situation personnelle

Meilleure est votre capacité de remboursement et plus vous aurez de latitude pour négocier des conditions d’acquisitions avantageuses.

Privilégiez le crédit à l’apport personnel

Les taux de crédit étant tellement bas surtout si vous avez la possibilité de profiter du prêt à taux zéro (PTZ) que vous auriez tort de passer à côté du crédit.

Vous trouverez des solutions de placements dont les rendements seront supérieurs au taux de votre crédit.

Négociez les conditions annexes

Une fois votre dossier sécurisé, vous aurez loisir de négocier  les frais de dossier, l’assurance emprunteur et tous les frais annexes pouvant minimiser le coût total du crédit. Emprunter sans apport sera sans contexte la solution la plus avantageuse dans votre cas !

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