Contrairement aux apparences, le zonage immobilier en France a été créé en 2003 dans le cadre du dispositif Robien. Aussi étonnant que cela puisse paraître, il aura fallu attendre qu’un gouvernement de droite se préoccupe de la question du plafonnement des loyers à travers la mise en place du découpage de la France en zone géographique. Cette mécanisque a été reprise par la suite en y apportant des modifications. La dernière datant de 2014. Par abus de langage, on parle aujourd’hui de zone loi Pinel. Même si cela concerne d’autres mécanismes de défiscalisation.
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Le principe général des zones loi Pinel
Le zonage a pour but de classer les zones géographiques par niveau de tension du marché locatif. Plus le rapport entre la demande locative et le nombre de biens disponibles à la location est élevé, plus le prix des loyers sera élevé de manière mécanique.
Les dispositifs de défiscalisation ont été construits pour développer l’offre locative en zone tendue. Le Pinel s’adresse au logement intermédiaire.
La France est découpée en 3 grandes zones immobilières nommée A, B et C, elles-mêmes pouvant être subdivisées. Nous arrivons à la classification suivante classée de la zone la plus tendue à la moins tendue :
- Zone A bis : Paris intramuros ainsi que les villes les plus tendues de l’Ile de France,
- Zone A : le reste de l’Ile de France, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, ainsi que les grandes métropoles françaises,
- Zone B1 : la majorités des grandes agglomérations, ainsi que les départements et collectivités d’Outre-Mer,
- Zone B2 : les villes moyennes de province,
- Zone C : reste du territoire.
La description des zones est non exhaustive. Vous trouverez ci-joint un fichier à jour au 1er juillet 2020 permettant de savoir dans quelle zone se trouve une commune.
Depuis 2018, sont considérés comme zone loi Pinel les zones Abis, A et B1. Ce sont les zones identifiés par le Ministère de la Cohésion des Territoires comme étant tendues. Une exception est faite pour un investissement locatif en zones B2 ou B dans les cas suivants :
- le logement bénéficie d’un agrément spécifique,
- la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 31 décembre 2017,
- son acquisition a été réalisée avant le 15 mars 2019.
Les grands changements opérés sur le zonage de la loi Pinel
Avec le passage du dispositif Duflot à la loi Pinel, des modifications substantielles ont été apportées sur les zones loi Pinel :
- la zone C est totalement sortie du dispositif Pinel pour éviter les écueils en terme de logements vides pendant la période de défiscalisation du Robien,
- la zone B2 devient éligible uniquement sur dérogation du Préfet de région,
- le surclassement des grandes métropoles de province de la zone B1 à la zone A pour rendre plus cohérente la rentabilité des investissements dans ces villes.
Les autres applications du zonage immobilier
La loi Pinel n’est pas le seul dispositif fiscal soutenant l’immobilier. Par conséquent, il existe d’autres applications du zonage immobilier tel que :
- le dispositif d’investissement locatif intermédiaire, social et très social pour les particuliers,
- le dispositif Cosse,
- le dispositif d’investissement locatif pour les investisseurs institutionnels (taux de TVA réduit à 10% en zones A et B1),
- le prêt à Taux Zéro (PTZ),
- le prêt social de Location-Accession (PSLA),
- la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface en zone A…
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Aujourd’hui, j’aime mettre à profit mes compétences d’Ingénieur patrimonial pour apporter de la pédagogie à un domaine qui en souffre cruellement. Car la gestion de patrimoine, c’est avant tout une relation de confiance entre le client et son conseil !