Depuis le 1er septembre 2014, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier d’un avantage fiscal dans le cadre du dispositif Pinel. Il s’agit d’une réduction d’impôts allant de 12 à 21 % selon la durée de l’engagement de location. Si pour certaines zones la loi Pinel n’est plus disponible, pour d’autres elle sera effective jusqu’au 31 décembre 2021. Quelles sont ces zones ? Qui sont les personnes éligibles à ce dispositif ?
Investissement immobilier : la loi Pinel, comment ça marche ?
Le 31 août 2014, le Premier ministre Manuel Valls et sa ministre du Logement Sylvia Pinel ont présenté un dispositif destiné à promouvoir la construction. La loi Pinel, entrée en vigueur en 2015, incite les investisseurs à se tourner davantage vers l’immobilier locatif.
Pour cela, des avantages fiscaux proportionnels à leur engagement seront accordés. Ils pourront ainsi économiser jusqu’à 63 000 euros par an grâce à ce dispositif. L’opération semble avoir du succès puisque rien qu’en 2015, plus de 23 000 personnes ont investi avec le dispositif Pinel.
Ce succès réside notamment dans le fait qu’il soit plus souple que son prédécesseur, le dispositif Duflot. Si dans ce dernier il n’y avait qu’une seule durée et un taux unique de défiscalisation, le système Pinel, lui, propose trois formules. La réduction d’impôts dépendra de la durée à laquelle le propriétaire s’engage à louer son bien : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. L’investissement ne devra toutefois pas dépasser les 300 000 € et les 5 500 € le mètre carré.
Immobilier : comment bénéficier du dispositif Pinel ?
Pour développer son patrimoine immobilier, la loi Pinel peut constituer un vrai coup de pouce. Elle s’adresse à tous les contribuables français désireux d’investir dans le logement neuf, mais sous quelques conditions.
Les zones éligibles par le dispositif Pinel
L’objectif du dispositif Pinel est de favoriser la construction pour relancer le secteur du BTP. Depuis janvier 2019, il ne touche que les zones A, A Bis et B1. Si vous résidez en Vendée et souhaitez profiter de la loi Pinel de défiscalisation pour votre installation aux Sables-d’Olonne (B1), c’est le moment de vous lancer. Dans ces zones, dites « tendues », la demande en logement locatif est largement supérieure à l’offre.
Dans la zone A Bis, qui comprend Paris, la demande est très forte. Dans les zones A et B1, elle est également importante. Dans les zones B2 et C par contre, les offres dépassent les demandes. Raison pour laquelle le dispositif n’y est plus valable.
Les conditions d’investissement immobilier
La première exigence de la loi Pinel est que le logement soit neuf (sous le régime de la TVA immobilière à 20 %), rénové ou en cours de construction. L’habitation devra également respecter les normes énergétiques BBC 2015 et RT 2012. L’idée est en effet de construire un bâtiment respectueux de l’environnement, qui consomme peu d’énergie et qui rejette le moins de CO2 possible.
Le dispositif Pinel est exclusivement dédié au logement locatif dans le neuf. Pour en profiter, il faudra obligatoirement mettre la maison ou l’appartement en location pour une durée minimale de 6 ans, à titre de résidence principale.
La location devra se faire sous le régime des revenus fonciers, c’est-à-dire que le logement sera loué nu. Son prix devra être 20 % inférieur à celui du marché. Le propriétaire a 12 mois suivant l’achat du bien pour trouver un locataire. Passé ce délai, il devra rembourser le fisc. Après le départ des locataires, le propriétaire dispose de ce même délai pour relouer son bien immobilier. Le dispositif Pinel permet d’investir dans la même année dans deux biens immobiliers à condition de ne pas dépasser le plafond de 300 000 €.
L’investissement peut se faire seul, en SCI (société civile immobilière) ou en SCPI (société civile de placement immobilier).
Dispositif Pinel : qui peut louer ?
Comme pour les propriétaires, les locataires sont eux aussi soumis à certaines conditions pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel. Ces derniers doivent disposer d’un revenu ne dépassant pas un certain plafond.
Cette règle est impérative pour que les deux parties puissent profiter de cette aide. Le but est de permettre à des familles aux ressources modestes d’accéder à des logements neufs à prix abordables. En France, près de 80 % de la population répond à ce critère.
Ce plafond est fixé en fonction de la situation du foyer (célibataire, couple, enfants à charge) mais aussi de la zone Pinel. Dans les Sables-d’Olonne en Vendée, en zone B1, le seuil varie entre 31 165 € pour une personne seule, jusqu’à 80 103 € pour une famille avec 4 enfants.
Le propriétaire ne peut pas occuper le logement et ne peut le louer à titre gratuit, même en période de vacances locatives. Il peut toutefois le louer à un membre de sa famille, tant que celui-ci s’engage à lui verser un loyer.
Par ailleurs, un contribuable non imposé en France peut prétendre au dispositif. Pour pouvoir louer en Pinel, il devra fournir une attestation de l’administration à laquelle il est rattaché. Il devra également respecter les plafonds de ressources. Il est à noter que le dispositif Pinel ne peut pas être couplé avec d’autres aides au logement (APL, ALS ou ALF).
Comment investir avec le dispositif Pinel ?
Un investissement immobilier avec le dispositif Pinel se fait en plusieurs étapes. Il est avant tout indispensable pour le propriétaire d’être imposé sur ses revenus. Le dispositif ne sera rentable que si la réduction est inférieure ou égale au montant annuel de l’impôt sur le revenu. Bien qu’il soit intéressant, un achat en Pinel est un engagement à long terme. Il faudra réfléchir à deux fois avant de s’engager.
La première étape est de trouver un logement neuf dans une zone éligible, sans quoi, la loi Pinel ne sera pas applicable. Faites le bon choix d’emplacement pour que votre logement attire les locataires.
Veillez également à la qualité de la construction pour ne pas avoir à engager des travaux supplémentaires. Il est conseillé de faire un prêt immobilier pour devenir propriétaire sans apport. Les intérêts d’emprunt seront déduits par les loyers, mais aussi par la réduction d’impôts grâce à la loi Pinel. Enfin, trouvez des locataires le plus rapidement possible pour ne pas perdre l’aide.
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !