Vous avez investi dans un logement neuf, un excellent moyen pour se constituer un patrimoine locatif en direct ou par le biais de SCPI Pinel. L’acquisition a sûrement eu lieu il y a quelques années dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) et le moment de la livraison est enfin arrivé. Désormais, vous allez pouvoir percevoir les premiers loyers et profiter de la réduction d’impôts à laquelle vous avez droit. Mais rentrer dans un dispositif de défiscalisation nécessite le respect de certaines conditions. Comment louer un appartement en loi Pinel sans risque de rattrapage fiscal ?
Location en direct ou gestion locative ?
Si le bien se trouve près de chez vous, lors de la première mise en location se pose la question de louer votre bien en direct ou de passer par une agence immobilière pour sa gestion locative ? Que vous choisissiez l’une ou l’autre de ses deux options, sachez que vis à vis de l’administration fiscale, vous êtes le seul responsable du respect des conditions du dispositif fiscal.
Autrement dit, si le gestionnaire se trompe lors de la rédaction du bail ou de son application pendant la durée de location (plafond de ressources des locataires, sous location…), vous perdrez l’avantage fiscal de l’investissement Pinel.
La bonne nouvelle est que si vous aviez spécifié au gestionnaire que la location devait se faire dans le cadre de la loi Pinel et que vous pouvez le prouver, vous pourrez vous retourner contre ce dernier pour obtenir réparation du préjudice.
En attendant, vous devrez tout de même procéder au remboursement des avantages fiscaux perçus au Trésor Public…
La plus values de passer par un gestionnaire, au delà de ne pas avoir à vous occuper du locataire, est de vous simplifier le travail pour effectuer la déclaration de vos revenus locatifs. Vous recevrez tous les ans un récapitulatif des informations à reporter sur votre déclaration d’impôt sur le revenu.
Vous aurez aussi à disposition des options d’une grande utilité comme la Garantie Loyers Impayés (GLI) pour un investisseur.
Quelques précautions à observer
Concernant la déclaration de revenus 2044 fournie par le gestionnaire, il faudra vérifier le montant des intérêts d’emprunt qui sont rarement indiqués. Ce sera à vous de reprendre votre échéancier de crédit ou de vous fier à l’attestation annuelle envoyée par la banque.
Le montant de la réduction d’impôt Pinel devra aussi être calculé par vos soins et reportée sur votre déclaration 2042 Complémentaire. Ce report devra s’effectuer toutes les années pendant lesquelles vous avez décidé de profiter du dispositif Pinel.
N’oubliez pas pour autant de rédiger correctement votre engagement de location auprès du service des impôts dont vous dépendez pour bénéficier de la réduction d’impôts.
Sans cette déclaration, la réduction fiscale peut être remise en cause à tout moment !
Un bail de location nue à usage d’habitation principale
Au delà des conditions à respecter sur le logement lui-même (prix d’achat, zones géographiques, réglementation thermique), le dispositif Pinel impose d’autres conditions à l’investisseur pour pouvoir défiscaliser. La première et la plus importante d’entre elle concerne le bail. Il doit être rédigé comme un bail de location nue à usage de résidence principale du locataire.
Cela exclu la location meublée mais aussi la sous-location. Cela doit faire l’objet d’une disposition ajoutée au bail pour l’interdire pendant toute la durée d’engagement de location.
Comme pour le dispositif Duflot, vous avez la possibilité de louer à des ascendants ou descendants tout en profitant de la défiscalisation immobilière. Il faut que ces derniers n’entrent pas dans la composition de votre foyer fiscal.
Etre vigilant sur le calcul du montant des loyers
Un autre des conditions sur les investissements immobiliers neufs en loi Pinel impactant le bail de location est le plafond de loyer. En fonction de la zone géographique (zonage Pinel) où se trouve le bien, le montant du loyer ne sera pas le même. Vous devez faire attention car il peut y avoir des exceptions commune par commune qui peuvent être accordées par le Préfet.
Le plafond de loyer mensuel sera calculé à partir de la surface utile (surface habitable + une partie de la surface des annexes) en mètre carré pondérée par un coefficient multiplicateur. Ce dernier a vu le jour pour limiter la flambée des prix dues à la défiscalisation Pinel dans les logements neufs.
Qu’en est-il pour le Denormandie ?
Un nouveau dispositif a vu le jour suite au changement de Ministre du logement. Au lieu de remplacer le dispositif Pinel actuel pour les investissements réalisés dans le neuf, le dispositif d’investissement Denormandie prévoit une réduction d’impôt pour l’acquisition d’un logement ancien en vue d’une réhabilitation. Comme pour le Pinel, le bien immobilier doit se trouver dans une zone géographique spécifique.
Concernant le bail, l’investisseur devra respecter les mêmes conditions que pour le dispositif Pinel s’il veut profiter des avantages de cette loi de défiscalisation.
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !