Pour profiter des avantages de la Loi Pinel, vous devrez bien entendu acquérir un bien éligible et respecter les conditions sur le bail et sur le locataire. Mais cela ne suffit pas. Vous devrez aussi scrupuleusement respecter les obligations fiscales déclaratives sous peine de ne profiter d’aucun avantage. Alors comment déclarer correctement un bien en Loi Pinel.
Déclaration préalable d’engagement de location
Nous sommes face à la clef de voûte de tout investissement fiscal : l’engagement de location. La Loi Pinel ne fait pas exception à la règle.
Rappel des obligations d’engagement de location
En terme d’obligations, le propriétaire qui souhaite profiter des avantages de la Loi Pinel doit respecter les conditions suivantes :
- louer son bien en location nue à titre de résidence principale,
- respecter le plafond de loyer,
- sélectionner un locataire dont les revenus sont inférieurs au plafond de revenus d’éligibilité,
- s’engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Comment se matérialise cet engagement ?
Le propriétaire doit procéder à une déclaration d’engagement de location dans la première année suivant la livraison du bien. Cette déclaration doit se faire auprès de l’administration fiscale en remplissant le formulaire 2044 EB.
Désormais, vous pouvez procéder à cette déclaration sous forme électronique au moment de votre déclaration fiscale annuelle sur les revenus.
En cas de non respect de déclaration formelle dans la première de livraison, l’engagement de location sera considéré comme caduque et vous perdrez l’avantage fiscal pour toute la durée de l’investissement !
Vous devrez donc pour un bien livré au premier semestre de l’année effectuer une déclaration papier anticipée pour ne pas vous retrouver hors délai.
Prolongation de la durée initiale d’engagement de location
Si vous avez opter initialement pour 6 ou 9 ans, et que vous souhaitez prolonger la durée, il ne faudra pas oublier de faire une nouvelle déclaration auprès de l’administration fiscale pour valider cette prolongation !
Comment déclarer les revenus de votre Loi Pinel annuellement
Comme pour tout bien immobilier générant des revenus, vous devez remplir la déclaration annuelle sur les revenus fonciers. Cette déclaration 2044 et 2042 C vous permet de :
- profiter de la réduction d’impôts PINEL,
- déclarer les revenus ou les déficits générés par le bien.
La déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044)
Qui dit revenus locatifs dit déclaration 2044 sur les revenus. Cette déclaration s’effectue en même temps que la déclaration de tous les autres revenus du foyer.
Elle consiste à renseigner toutes les recettes, toutes les charges déductibles de tous les biens mis en location et de les retraiter avec les déficits antérieurs reportables.
Ainsi vous déterminerez la balance en terme de revenus fonciers. Ce résultat peut être positif, on parlera de revenu foncier. S’il est négatif, nous serons face à déficit foncier.
Ce montant sera à reporter sur votre déclaration principale 2042. Dans le cadre de la déclaration électronique, il vous suffira d’activer le report automatique.
Règle de report des déficits avec la loi Pinel
Si vous êtes face à un déficit, il pourra vous permettre, selon certaines conditions, de diminuer votre revenu fiscal de référence dans la limite de 10 700 euros.
Au delà, le déficit sera reporté l’année suivante sur les revenus de même nature (revenus fonciers).
La déclaration de la réduction d’impôts (formulaire 2042 Complémentaire ou 2042 C)
C’est l’étape la plus simple et la plus importante à remplir avec la déclaration de la réduction d’impôts annuelle. Si vous souhaitez profiter des 1% ou 2% de réduction d’impôts en fonction de la durée d’investissement, vous devrez remplir le montant correspondant à cette réduction sur la déclaration 2042 complémentaire.
Vous devrez le faire toutes les années où vous souhaitez profiter de la réduction d’impôt Pinel. Il n’y a pas de report automatique !
Les attestations à conserver impérativement
Dans le cadre de la Loi Pinel, toutes les obligations déclaratives se font sur l’honneur.
En cas de questionnement de l’administration fiscale sur le bon déroulé de l’investissement, il vous sera nécessaire de conserver précieusement la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) ainsi que les baux de location mis en place avec les locataires successifs.
La DAT servira à démontrer si vous avez respecter les obligations sur l’engagement de location.
Et les baux de location le respect du plafond de loyer Pinel selon la zone (A, A bis, B1, B2 et C).
L’importance d’un métrage précis
Il est indispensable de prendre le métrage CARREZ effectué par le diagnostiqueur immobilier pour calculer le plafond Pinel de votre bien à partir de la surface utile.
En cas d’erreur de sa part, cela engagera sa responsabilité. Le promoteur a pour obligation de respecter le métrage à plus ou moins 5%. Vous ne pouvez en aucun cas vous fier aux plans initiaux.
Et normalement, cela fait partie des diagnostics obligatoires avant toute location. Vous ne le saviez pas. Vous devriez vous rapprocher immédiatement d’un professionnel pour être en règle sur votre gestion locative.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !