L’immobilier est une nouvelle fois un domaine à part sur le plan de la fiscalité. Autant pour un particulier, la notion de TVA est transparente dans l’immobilier ancien. La TVA pour un marchand de biens est à prendre en compte de part la nature commerciale de ses activités. La plus connue d’entre elles : les opérations d’achat revente immobilière. Le tout étant de savoir à qui elle s’applique ? Sur quelle base ? Et quel est le taux applicable ?
- Quelles sont les opérations assujetties à la TVA pour un marchand de biens ?
- La TVA applicable pour un achat revente dans les 5 ans après l’acquisition
- La TVA applicable à un marchand de biens pour les opérations postérieures à 5 ans
- TVA sur marge
- TVA sur le prix total
- Quel est le régime de TVA applicable en fonction de l’acquéreur ?
- Dans quel cas de figure la TVA sur la marge est-elle avantageuse ?
- Pourquoi choisir la TVA sur le prix total ?
Quelles sont les opérations assujetties à la TVA pour un marchand de biens ?
En préambule, je tenais à faire un rappel sur le statut de marchand de biens. Car le simple fait d’exercer une activité d’achat revente de biens immobiliers par nature spéculative de manière régulière fait de vous un marchand pour l’administration fiscale.
Et cela que vous soyez ou non enregistré en tant que professionnel au RCS. Dès lors, vous êtes redevable de la TVA immobilière. Une imposition de plus à prendre en compte avant de se lancer dans l’aventure.
La loi de finances rectificative du 9 mars 2010 censée apporter des éclaircissements sur la TVA immobilière a créé énormément de confusion.
Vous avez peut-être pu entendre que le régime de base de TVA pour un marchand de biens était celui de la TVA sur marge. Et pourtant, ce n’est pas aussi simple que cela. Car la TVA sur marge est un régime que l’on peut exercer sur option uniquement sur certains types d’opérations !
Le marchand de biens est assujetti à la TVA avec un régime qui peut varier aussi bien en fonction de la nature de l’opération pratiquée et la qualité de ses fournisseurs cédants (particuliers, professionnels).
Ce cumul de conditions complexifie le système et sa lisibilité. Une raison de plus pour s’attacher les services d’un expert-comptable spécialisé dans ce type d’opération dès lors que vous êtes marchands de biens !
La TVA applicable pour un achat revente dans les 5 ans après l’acquisition
En terme de fiscalité immobilière, la durée de 5 ans est importante. Car elle a des incidences importantes en terme de TVA qui visent à pénaliser le vendeur. L’objectif est de limiter les opérations spéculatives qui ont pour effet de faire monter les prix de vente.
Pour toute vente d’un bien achevé depuis moins de 5 ans, le marchand de biens devra s’acquitter d’une TVA calculée sur la base de son prix total de vente, que l’on pourra assimilé au net vendeur dans le cas d’une vente entre particuliers.
Pour exemple :
Un marchand de biens souhaite revendre un bien qu’il a achevé il y a 4 ans. Il souhaite en tirer 340 000 euros hors-taxes (HT).
Le taux de TVA immobilière étant de 20%, l’acheteur devra payer 408 000 euros, dont 68 000 euros de TVA revenant à l’état.
La TVA applicable à un marchand de biens pour les opérations postérieures à 5 ans
Une fois la période de 5 ans passée, le marchand de biens a plus de souplesse en terme de TVA applicable. Cela s’avère un véritable luxe dont aimeraient jouir les autres assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée.
Plusieurs choix s’offrent à lui selon les cas de figure :
- le vendre sans TVA (exonération de TVA),
- opter pour la TVA sur marge,
- opter pour la TVA sur le prix total.
Le saviez vous ?
Le cas des terrains à bâtir
Bien que l’activité de marchand de biens porte essentiellement sur l’achat revente de biens à rénover, de manière connexe, elle peut aussi couvrir l’achat revente de terrains à bâtir.
En général, nous sommes sur des terrains qui n’auraient pas pu être exploités.
Ce type d’opérations sont soumises de plein droit à la TVA.
Néanmoins, le marchand de biens peut choisir parmi plusieurs options :
- la TVA sur marge,
- la TVA sur prix total.
TVA sur marge
Dans ce type de cas, le montant de la TVA sera calculé uniquement sur la marge nette réalisée.
Cette dernière correspond au bénéfice dégagé par le marchand. Il se calcule de la manière suivante :
marge nette = marge brute – charges inhérentes à l’acquisition
La marge brute correspond au prix de vente auquel il faut soustraire le prix d’achat du bien immobilier. Dans la liste des charges inhérentes à l’acquisition, on retrouve principalement les droits de mutation (frais de notaire) et les frais financiers.
TVA sur le prix total
Comme son nom l’indique, la TVA sur le prix total de la revente s’applique sur le prix défini par le marchand de biens.
Cela provoquera une augmentation importante du prix de vente TTC. Le marchand de bien devra s’assurer qu’il est cohérent avec les prix du marché local.
Quel est le régime de TVA applicable en fonction de l’acquéreur ?
Comme évoqué précédemment, la qualité de l’acquéreur a une incidence sur le calcul de TVA des opérations de marchand de biens.
Un achat auprès d’un assujetti à la TVA
Dans ce cas de figure, l’opération est en principe exonérée de TVA. Le marchand de biens a la possibilité d’opter l’assujettissement de la revente à la TVA. Elle sera obligatoirement due sur la marge.
Une acquisition assujettie à la TVA
Si un marchand de biens acquiert un bien auprès d’un assujetti soumettant la vente à la TVA sur option, la taxe est due :
- sur le prix total si l’achat par le vendeur lui avait ouvert droit à déduction,
- sur la marge (article 268 du Code général des impôts).
A la revente, le marchand de biens peut soumettre l’opération à la TVA sur option. La taxe étant alors due sur le prix total.
Dans quel cas de figure la TVA sur la marge est-elle avantageuse ?
L’application de la TVA sur marge est avantageuse dans 2 cas de figure :
- lorsque l’opération génère de nombreux travaux de rénovation. La TVA des travaux étant déductible, il est possible que le marchand se retrouve avec un crédit de TVA,
- le bien est revendu à un particulier qui devra payer la TVA sans pouvoir la déduire. Le marchand pourra récupérer la TVA sans pour autant faire porter une trop lourde charge sur l’acheteur. La TVA étant calculer sur la marge et non sur le prix total.
Pourquoi choisir la TVA sur le prix total ?
L’option sur la TVA sur le prix total permet au marchand de déduire la TVA payée à l’acquisition du bien.
Cette option est particulièrement intéressante lorsque le bien a été acquis par le marchand de biens auprès d’un assujetti à la TVA puis revendu à un autre assujetti.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !