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Quelle est la TVA applicable pour un marchand de biens ?

L'immobilier est une nouvelle fois un domaine à part sur le plan de la fiscalité. Autant pour un particulier, la notion de TVA est transparente dans l'immobilier ancien. La TVA pour un marchand de biens est à prendre en compte de part la nature commerciale de ses activités. La plus connue d'entre elle : les opérations d'achat revente immobilière. Le tout étant de savoir à qui elle s'applique ? Sur quelle base ? Et quel est le taux applicable ?
tva marchand de biens

Sommaire

Quelles sont les opérations assujetties à la TVA pour un marchand de biens ?

En préambule, je tenais à faire un rappel sur le statut de marchand de biens. Car le simple fait d’exercer une activité d’achat revente de manière régulière fait de vous un marchand pour l’administration fiscale. Et cela que vous soyez ou non enregistré en tant que professionnel au RCS. Dès lors, vous êtes redevable de la TVA immobilière.

La loi de finances rectificative du 9 mars 2010 censée apporter des éclaircissements sur la TVA immobilière a créé énormément de confusion. Vous avez peut-être pu entendre que le régime de base de TVA pour un marchand de biens était celui de la TVA sur marge. Et pourtant, ce n’est pas aussi simple que cela. Car la TVA sur marge est un régime que l’on peut exercer sur option uniquement sur certains type d’opérations !

Le marchand de biens est assujetti à la TVA avec un régime qui peut varier aussi bien en fonction de la nature de l’opération pratiquée et la qualité de ses fournisseurs cédants (particuliers, professionnels). Ce cumul de conditions complexifie le système et sa lisibilité.

La TVA applicable pour un achat revente dans les 5 ans après l’acquisition

La durée de 5 ans est importante en immobilier. Car elle a des incidences importantes en terme de TVA qui visent à pénaliser le vendeur. L’objectif est de limiter les opérations spéculatives qui ont pour effet de faire monter les prix de vente.

Pour toute vente d’un bien achevé depuis moins de 5 ans, le marchand de biens devra s’acquitter d’une TVA calculé sur la base de son prix total de vente, que l’on pourra assimilé au net vendeur dans le cas d’une vente entre particuliers.

Pour exemple :

Un marchand de biens souhaite revendre un bien qu’il a achevé il y a 4 ans. Il souhaite en tirer 340 000 euros.

Le taux de TVA immobilière étant de 20%, l’acheteur devra payer 408 000 euros, dont 68 000 euros de TVA revenant à l’état.

La TVA applicable à un marchand de biens pour les opérations postérieures à 5 ans

Une fois la période de 5 ans passée, le marchand de biens a plus de souplesse en terme de TVA applicable.

Plusieurs choix s’offre à lui selon les cas de figure :

  • le vendre sans TVA (exonération de TVA),
  • opter pour la TVA sur marge,
  • opter pour la TVA sur le prix total.

Le saviez vous ?

Le cas des terrains à bâtir

Bien que l’activité de marchand de biens porte essentiellement sur l’achat revente de biens à rénover, de manière connexe, elle peut aussi couvrir l’achat revente de terrains à bâtir. En général, nous sommes sur des terrains qui n’auraient pas pu être exploité.

Ce type d’opération est soumise de plein droit à la TVA.

Néanmoins, le marchand de biens peut choisir parmi plusieurs options :

  • la TVA sur marge, 
  • la TVA sur prix total.

TVA sur marge

Dans ce type de cas, la TVA sera calculée uniquement sur marge réalisée. Cette dernière correspond au bénéfice dégagé par le marchand. Il se calcule de la manière suivante :

 

 

marge = prix de vente – ( prix d’achat + charges inhérentes à l’acquisition )

 

TVA sur le prix total

Comme son nom l’indique, la TVA sur le prix total de la revente s’applique sur le prix défini par le marchand de biens.

Quel est le régime de TVA applicable en fonction de l’acquéreur ?

Comme évoqué précédemment, la qualité de l’acquéreur a une incidence sur le calcul de TVA des opérations de marchand de biens.

Un achat auprès d’un assujetti à la TVA

Dans ce cas de figure, l’opération est en principe exonérée de TVA. Le marchand de biens a la possibilité d’opter l’assujettissement de la revente à la TVA. Elle sera obligatoirement due sur la marge.

Une acquisition assujetti à la TVA

Si un marchand de biens acquiert un bien auprès d’un assujetti soumettant la vente à la TVA sur option, la taxe est due :

  • sur le prix total si l’achat par le vendeur lui avait ouvert droit à déduction,
  • sur la marge (article 268 du CGI).

A la revente, le marchand de biens peut soumettre l’opération à la TVA sur option.  La taxe étant alors due sur le prix total.

calcul de la TVA marchand de biens

Dans quel cas de figure la TVA sur marge est-elle avantageuse ?

L’application de la TVA sur marge est avantageuse dans 2 cas de figure :

  • lorsque l’opération génère de nombreux travaux de rénovation. La TVA des travaux étant déductible, il est possible que le marchand se retrouve avec un crédit de TVA,
  • le bien est revendu à un particulier qui devra payer la TVA sans pouvoir la déduire. Le marchand pourra récupérer la TVA sans pour autant faire porter une trop lourde charge sur l’acheteur. La TVA étant calculer sur la marge et non sur le prix total.

Pourquoi choisir la TVA sur le prix total ?

L’option sur la TVA sur le prix total permet au marchand de déduire la TVA payée à l’acquisition du bien. Cette option est particulièrement intéressante lorsque le bien a été acquis par le marchand de biens auprès d’un assujetti à la TVA puis revendu à un autre assujetti.

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Ce blog du patrimoine et de la gestion privée est né de ma volonté de démocratiser cette discipline volontairement rendue complexe par les professionnels. Au final, la gestion de patrimoine touche un large public. Car contrairement à ce qui est dit, elle s’adresse à des personnes ou des familles quelque soit leur niveau de patrimoine ou de revenus !

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