Autant les contours du statut juridique pour devenir marchand de biens restent quelque peu obscurs, la fiscalité du marchand de biens immobiliers quant à elle ne souffre d’aucune zone d’ombre. La question principale pour un investisseur immobilier est de savoir quand elle s’applique.
Quelles sont les activités concernées par la fiscalité des marchands de biens
Que l’on soit enregistré en tant que marchand de biens professionnel ou que l’on soit un simple investisseur immobilier, dès lors que l’on pratique une activité d’achat-revente de biens immobiliers et immeubles de manière régulière, on devient redevable de la fiscalité des marchands de biens. L’appréciation de l’administration fiscale penche très souvent pour ce statut sans besoin d’être inscrit au registre du commerce.
Cela permet de profiter d’une fiscalité particulière en terme de frais d’acte et de TVA dès lors que l’on s’engage à revendre le bien dans les 5 années suivants l’acquisition.
Le délai est ramené à 2 ans sur des opérations de revente à la découpe du bien, appelée aussi vente par lots.
Le régime fiscal du marchand de biens immobiliers
Le marchand de biens est une des rares professions immobilières qui possède un statut fiscal spécifique.
Des ajustements étaient nécessaires en terme de taxes et de TVA pour rendre attractive cette activité très utile à la rénovation du parc immobilier.
Marchand de biens : l’imposition sur les plus-values
Lorsqu’un particulier ou une entreprise vend un bien immobilier, les gains sur la vente sont taxables selon le régime des plus values.
Ce qui n’est pas le cas du marchand de biens !
Son but étant clairement de gagner de l’argent à travers l’achat/revente de biens immobiliers, la plus-value qu’il en dégage sera considérée comme un simple revenu d’activité.
Fiscalité du marchand de biens en nom propre
De part sa nature d’activité commerciale, les marchands de biens immobiliers relevant de l’imposition à l’IR voient leurs revenus taxés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Sont concernées les activités en nom propre, ainsi que les sociétés à l’impôt sur le revenu (IR). Et cela quelque soit le statut juridique choisi (EURL, SARL, SASU, SAS, SCI…).
En plus de la fiscalité, cette catégorie de marchand de biens devra aussi s’acquitter des cotisations et contributions (CSG, CRDS) sociales.
Vous trouverez un simulateur pour les calculer sur le site de l’URSSAF.
Fiscalité des sociétés à l’IS relevant du statut de marchand de biens
Lorsqu’un marchand de biens exerce son activité à travers une société assujettie à l’Impôt sur les sociétés (IS), les gains réalisés sont considérés comme du chiffre d’affaires d’exploitation.
Comme tous les revenus (bénéfice), ils seront taxés selon les règles de l’IS.
Le taux normal de l’IS est actuellement de 25 %. Un taux réduit de 15 % est applicable sous certaines conditions.
Pour se rémunérer, le marchand de biens a la possibilité de :
- percevoir un salaire ou une rémunération de gérance,
- se verser des dividendes.
Bonne nouvelle : le salaire ou la rémunération de gérance sont des charges déductibles pour le calcul de l’IS.
Mauvaise nouvelle : dividendes et rémunération personnelle du marchand de biens sont imposables.
Marchand de biens et taxes diverses
Au delà de l’imposition sur ces revenus d’activité, le marchand de biens immobiliers est assujetti à de nombreuses taxes.
Contributions Foncières des Entreprises (CFE) et marchand de biens immobiliers
Comme tous les professionnels et les entreprises, les marchands de biens doivent s’acquitter de la CFE.
Descendante de la taxe professionnelle, la CFE garde une forte dimension territoriale. Son montant varie en fonction de la commune où se trouve le siège de l’activité et du chiffre d’affaires réalisé.
La cotisation minimale en 2022 était comprise entre 227 € et 7 046 €.
Marchand de biens et TVA
Contrairement à un investisseur particulier, le marchand de biens est assujetti à la TVA.
En fonction de la situation et de son choix, le marchand de biens peut se voir appliquer plusieurs règles en la matière :
- l’exonération de TVA,
- la TVA sur marge,
- la TVA sur le prix de vente.
Envie d’en savoir plus, retrouvez notre article sur la TVA immobilière du marchand de biens.
Frais d’acte réduits pour les opérations de marchand de biens
Dès lors qu’un marchand de biens procède à une opération d’achat/revente dans un délai inférieur à 5 ans (2 ans dans le cadre d’une revente à la découpe), ce dernier se voit exonéré de droits de mutation.
Ces droits de mutation comprennent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, normalement payés lors de l’acte de vente authentique.
Les frais d’acte payés se composeront essentiellement des frais de notaire.
On parle d’une économie sur ce type d’opération comprise entre 5 et 6% du montant du bien acquis par le marchand de biens !
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !