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Le piège du statut de marchand de biens

Le marchand de biens est statut particulier. Car autant il s'applique automatiquement dès lors que l'achat revente de biens immobilier est votre activité principale. Il peut aussi s'appliquer à des particuliers sur le plan fiscal dès lors qu'ils s'adonnent à certaines activités immobilières. Le tout une fois de plus est de juger du caractère récurrent et des activités concernées.
marchand de biens

Sommaire

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

En tant que professionnel de l’immobilier, le marchand de biens a pour vocation d’acheter des biens dans le but de les revendre pour en tirer un profit. De manière connexe, il lui est possible de louer ces biens pendant une période indéterminée.

Par conséquent, le marchand de biens est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Il peut soit exercer en nom propre ou sous forme de société selon son souhait.

Le saviez vous ?

Marchand de biens et micro entreprise

Même si le choix existe dans la forme juridique, les régimes micro sont incompatibles avec l’activité de marchand de biens. Vous serez automatiquement au régime réel ou réel simplifié, quelque soit la forme juridique choisie. Cela signifie qu’il est impossible d’exercer cette activité en tant qu’auto-entrepreneur !

Il existe plusieurs conséquences relatives à cette inscription au registre du commerce.

La première concerne le statut fiscal. En fonction de la forme juridique choisie, la fiscalité peut énormément varier aussi bien en terme de revenus et de plus values. Quoiqu’il arrive, vous devrez oublier totalement la fiscalité des personnes physiques !

La seconde concerne le statut social. En tant que professionnel, les cotisations s’appliquent en lieu et place des prélèvements sociaux.

Existe t’il des pré-requis pour exercer?

Contrairement au métier d’agent immobilier qui nécessite une carte professionnelle pour exercer, aucune condition n’est nécessaire pour devenir marchand de biens. Par conséquent, tout le monde peut devenir marchand. Nous verrons plus tard que cela arrange bien le fisc dans sa quête d’obtenir toujours plus de rentrées fiscales.

Pour autant, ce n’est pas parce que cela n’est pas indispensable qu’il ne faut pas se former ! L’immobilier étant une activité où les surprises sont légions, il faut être bien armé pour monter des projets et savoir en tirer une forte rentabilité. A ce propos, vous avez la possibilité d’utiliser votre compte formation (CPF) pour vous faire financer tout ou partie de vos formations.

projet rénovation marchand de biens

Le statut de marchand de biens d’un point de vue fiscal

La notion de statut fiscal est importante. Car nous allons voir tout de suite que le simple fait d’exercer une activité d’achat revente immobilière suffit pour être considéré comme un marchand de biens. C’est d’ailleurs peut-être votre cas.

L’administration fiscale a défini des critères qui lui son propre :

  • acheter et revendre des biens immobilier, 
  • l’intention de réaliser un profit (un but spéculatif), 
  • la régularité des opérations d’achat revente.

On voit que l’immatriculation au RCS n’est pas un critère retenu par le fisc.

Le critère de répétition est primordial. Car la jurisprudence nous montre que la régularité est extrêmement relative. La justice ayant souvent donné à l’administration fiscale dès la seconde opération !

Mais savez-vous quelles sont les raisons qui pousse Bercy à vouloir vous qualifier en tant que marchand de biens ?

Il est vrai que la requalification change l’imposition sur les gains. Mais le principal impact concerne la TVA. Car contrairement à une personne physique, le marchand de biens est assujetti à la TVA. Avec un taux actuel de 20%, le prix de vente comporte 16,67% de TVA. On va tout de suite le gain pour l’administration fiscale !

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Ce blog du patrimoine et de la gestion privée est né de ma volonté de démocratiser cette discipline volontairement rendue complexe par les professionnels. Au final, la gestion de patrimoine touche un large public. Car contrairement à ce qui est dit, elle s’adresse à des personnes ou des familles quelque soit leur niveau de patrimoine ou de revenus !

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