Le marchand de biens immobiliers est statut très particulier. Car autant il s’applique automatiquement dès lors que l’achat revente de biens immobiliers et de fonds de commerce est votre activité principale. Il peut aussi s’appliquer à des particuliers d’un point de vue fiscal dès lors qu’ils s’adonnent à certaines activités immobilières. Le tout une fois de plus est de juger du caractère spéculatif et récurrent et des activités concernées.
Vous pouvez aussi écouter cet article
Découvrez cet article au format podcast audio. Cette vidéo fait partie d’une série analysant tous les thèmes importants de la Gestion de Patrimoine et de la Gestion Privée.
Restez informé en vous abonnant à la chaîne Youtube.
Le marchand de biens immobiliers
En tant que professionnel de l’immobilier, le marchand de biens a pour vocation d’acheter des biens (fonciers, terrains à bâtir, appartements, maisons, immeubles…) dans le but de les revendre pour en tirer un profit. De manière connexe, il lui est possible de les louer pendant une période indéterminée.
La nature spéculative des ces opérations font que le marchand de biens pratique une activité commerciale. Par conséquent, ce dernier doit inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Gagner de l’argent en achetant en lot pour revendre à la découpe
Statut juridique du marchand de biens
Le marchand de bien peut exercer en nom propre (entrepreneur individuel) ou créer une société (EURL, SARL, SAS, SASU, SNC, SCI…) selon son souhait. Aucun statut de société n’est imposé par la loi.
Il existe plusieurs conséquences relatives à cette inscription au RCS.
La première concerne le statut fiscal.
En fonction de la forme juridique choisie, la fiscalité peut énormément varier. Cela concerne aussi bien les revenus et que les plus values. Quoiqu’il arrive, vous devrez oublier totalement la fiscalité des personnes physiques !
La seconde concerne le statut social.
En tant que professionnel, les cotisations s’appliquent en lieu et place des prélèvements sociaux.
Le saviez vous ?
Marchands de biens et micro entreprise
Même si le choix existe dans la forme juridique, les régimes micro sont incompatibles avec l’activité de marchand de biens.
Vous serez automatiquement au régime réel ou réel simplifié, quelque soit la forme juridique choisie.
Cela signifie qu’il est impossible d’exercer cette activité avec un statut d’auto-entrepreneur !
Existe t’il des pré-requis pour exercer?
Contrairement au métier d’agent immobilier qui nécessite une carte professionnelle pour exercer, aucune condition n’est nécessaire pour devenir marchand de biens. Par conséquent, tout le monde peut devenir marchand en théorie. Nous verrons plus tard que cela arrange bien le fisc dans sa quête d’obtenir toujours plus de rentrées fiscales.
Pour autant, ce n’est pas parce que cela n’est pas indispensable qu’il ne faut pas se former !
Une bonne connaissance du marché immobilier est indispensable. L’immobilier étant une activité où les surprises sont légion, il faut être bien armé pour monter des projets et savoir en tirer une forte rentabilité.
Un bon réseau est un vrai plus pour exercer cette activité. Rien de tel que de bien connaître des notaires ou des agent immobiliers pour faire de bonnes affaires sur le prix d’achat des biens. Vu le nombre de travaux de rénovation ou de réhabilitation à réaliser, avoir dans ces partenaires des entreprises du bâtiment efficaces est indispensable. Un banquier dans votre réseau serait aussi une bonne idée pour négocier aux mieux vos conditions de financement.
Côté acquisition de compétences, vous avez la possibilité d’utiliser votre compte formation (CPF) pour vous faire financer tout ou partie de vos formations.
Le statut de marchand de biens d’un point de vue fiscal
La notion de statut fiscal est importante. Car nous allons voir tout de suite que le simple fait d’exercer une activité d’achat revente immobilière peut suffire pour être considéré comme un marchand de biens. C’est d’ailleurs peut-être votre cas…
L’activité de marchand de biens est une des rares activité immobilière règlementée d’un point de vue fiscal.
L’administration fiscale a défini des critères qui lui son propre pour savoir si une personne exerce l’activité de marchand de biens :
- acheter et revendre des biens immobiliers,
- avoir l’intention de réaliser un profit (un but spéculatif),
- procéder à des opérations d’achat revente de manière régulière.
On voit que l’immatriculation au RCS n’est pas un critère retenu par Bercy. Vous pouvez être un simple investisseur particulier et vous voir affubler ce lourd statut fiscal.
Le critère de répétition est subjectif. Car la jurisprudence nous montre que la régularité des transactions immobilières est extrêmement relative. La justice ayant souvent donné à l’administration fiscale dès la seconde opération !
Mais savez-vous quelles sont les raisons qui pousse l’administration fiscale à vouloir vous qualifier en tant que marchand de biens ?
Même s’il est vrai que la requalification change l’imposition sur les gains, notamment sur la plus values immobilière. Il existe un impact beaucoup plus important avec la TVA immobilière. Car contrairement à une personne physique, le marchand de biens est assujetti à la TVA. Avec un taux actuel de 20%, le prix de vente comporte 16,67% de TVA. On va tout de suite le gain pour l’administration fiscale !
Vous souhaitez tout savoir sur la fiscalité du marchand de biens immobiliers. Consultez notre article sur le sujet en cliquant sur ce lien.
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente d’instruments financiers ou bien être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site toutsavoirsurlepatrimoine.fr ne soit possible. La responsabilité du site toutsavoirsurlepatrimoine.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Aujourd’hui, j’aime mettre à profit mes compétences d’Ingénieur patrimonial pour apporter de la pédagogie à un domaine qui en souffre cruellement. Car la gestion de patrimoine, c’est avant tout une relation de confiance entre le client et son conseil !