Location meublée et fiscalité

La location meublée… Une technique fortement appréciée des investisseurs pour se dégager des revenus complémentaires non fiscalisés. Et si on se concentrait sur le régime fiscal de la location meublée pour comprendre les ficelles des nombreux avantages dont il regorge… Location meublée et fiscalité font-ils bon ménage ?

Contrairement à la location classique, les loyers que vous percevez ne relèvent pas du régime des revenus fonciers.

En fait, la France considère la location meublée au même titre qu’une activité commerciale, on a des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et on acquiert pour ainsi dire le statut de “Loueur meublé non professionnel” (LMNP) ou encore “Loueur meublé professionnel” (LMP).

Et comme vous êtes considérés comme une entreprise, vous avez donc le choix d’opter soit pour le régime de la Micro-entreprise soit pour le régime réel. Petit zoom sur ces deux régimes.

La micro-entreprise, en toute simplicité

C’est vraiment simple. Et on peut le résumer en quelques lignes.
  • Le premier point est qu’il n’y pas de comptabilité obligatoire !
Et comme il n’y pas de comptabilité, le régime de la micro-entreprise permet au loueur meublé de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur son chiffre d’affaire. Il est donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu que sur une partie de son chiffre d’affaire. Petite précision quand même. En location meublée, le régime de la micro-entreprise est applicable quand le chiffre d’affaires HT est inférieur à un plafond en année N-1 et N-2. Ce plafond pour les micro-entreprises effectuant l’activité de location meublée est de 70 000 €.
  • Le deuxième point est qu’il n’y a pas déduction du CA, puisqu’il y a un abattement.
Ainsi, toutes les charges liées à votre investissement ne sont pas déductibles. Il est alors impossible de pratiquer l’amortissement du bien pour percevoir des revenus nets de fiscalité. Bien évidemment, la micro entreprise n’est pas obligatoire. On peut opter pour le régime réel même avec un chiffre d’affaire HT inférieur a 70.000€ !

Le régime réel, pour un maximum d’avantages

Le loueur meublé est soumis au régime réel de deux manières :

Dans ce régime, une comptabilité doit être obligatoirement tenue. Vous pouvez donc déduire un certains nombres de charges pour gommer vos recettes, à savoir :

  • Frais d’acquisition
  • Intérêts d’emprunt
  • Travaux d’entretien et de réparations courants
  • Amortissement des meubles et de l’immeuble

Vous l’avez compris. Le but du régime réel est de pouvoir déduire de ses recettes un maximum de charges pour avoir un résultat très faible ou nul.

Est-ce qu’il est possible d’être en solde négatif ?

Oui. On parle alors de déficit. Et accrochez-vous car celui-ci est très avantageux :

  • Pour les loueurs meublés non professionnels : vous pouvez reporter votre déficit « sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes »

En fait, c’est ici que réside le secret des revenus complémentaires non fiscalisés. Étant donné que vous pouvez stocker vos déficits et les utiliser pour gommer vos recettes (les ramener a zéro) pendant les 10 années suivantes.

  • En revanche, pour les loueurs meublés professionnels, c’est différent. Vous avez la possibilité d’imputer votre déficit sur votre revenu global ce qui conduirait à profiter d’une déduction d’impôt.

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