Aussi bizarre que cela puisse paraître, il est possible pour un particulier de récupérer la TVA dans le cadre d’un investissement locatif dans un logement neuf. Cette récupération est bien entendu soumise à conditions. Découvrons ensemble comment le remboursement de TVA est possible sur la pierre.
Éligibilité au remboursement de TVA sur un investissement
Pour que la récupération de TVA soit possible sur un investissement, il faut déjà que la transaction de vente en contienne.
En immobilier, seules les ventes dans l’immobilier neuf sont soumises à TVA. Le taux de TVA applicable à compter du 1er janvier 2019 est de 20%. Mais ce n’est pas la seule condition à remplir pour que cela soit possible. Vous devez respecter les conditions suivantes de manière cumulative :
- Investir en Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP)
- Acquérir un bien dans une résidence de services gérée par un gestionnaire professionnel. Le gestionnaire doit assurer au moins 3 des 4 services para-hotellier(*)
- Conserver le bien un minimum de 20 ans pour que la TVA soit définitivement acquise. Si cette condition n’est pas remplie, l’investisseur devra rembourser une partie de cette dernière à l’administration fiscale. Ce remboursement s’effectuera au prorata temporis du temps le séparant de la 20ème année, soit 1/20ème du montant total par année manquante
Cet avantage fiscal est cumulable avec l’amortissement comptable et/ou le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard.
Mais d’où vient cet avantage fiscal ?
La location meublée a été utilisée par les gouvernements successifs comme un outil de régulation économique. L’idée est de transférer sur la sphère privée des services d’utilité publique. D’abord plébiscité pour permettre aux salariés de profiter de leur première semaine de congés obtenue (résidence de tourisme), elle s’est développée dans bien d’autres domaines :
- résidence étudiante
- résidence d’affaires
- résidence senior
- résidence médicalisée (EHPAD)
A qui s’adresse ce type d’investissement
Tous les particuliers désireux d’obtenir des revenus complémentaires faiblement fiscalisés. Le fait de récupérer la TVA sur cet investissement permet d’en maximiser la rentabilité.
Sans compter la possibilité d’appliquer l’amortissement comptable sur les loyers ou le dispositif de réduction d’impôt Censi-Bouvard.
Comment s’effectue le remboursement de TVA
Pour que le remboursement de TVA sur l’investissement puisse se faire, il faut tout d’abord procéder à l’acquisition effective du bien en passant chez le notaire.
Dans le cadre d’un investissement dans le neuf, on achète très souvent le bien en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Donc, le paiement du bien se fera par le biais d’appels de fonds successifs.
Lors de chacun d’entre eux, l’investisseur payera un quote part de TVA du bien qu’il pourra alors récupérer en faisant la demande auprès de l’administration fiscale.
Avant de pouvoir prétendre au remboursement de la TVA, il est nécessaire d’accomplir quelques démarches administratives préalables :
- procéder à votre inscription auprès du centre des impôts compétent. Cette inscription prend la forme du formulaire P0i (ou imprimé Cerfa n°11921*03) de déclaration de début d’activité de location meublée avec services para-hôteliers,
- demander le remboursement de la TVA à chaque appel de fonds réalisé par le notaire ou le promoteur.
Le versement de la TVA se fera entre 15 jours et 6 mois maximum par l’administration fiscale. Plus vous perdrez du temps dans vos déclarations et plus ce délai s’allongera.
Vous pouvez choisir de vous faire assister d’un expert comptable dans vos démarches afin de ne pas faire d’erreurs et de minimiser les délais de traitement. Il serait dommage de vous en priver car les frais de comptabilité peuvent être remboursés sous forme de crédit d’impôt sous conditions.
Le remboursement de TVA en résumé
Investir dans le neuf en résidence de services
Conserver le bien pendant 20 ans
Établir les formalités dans les délais impartis
(*) liste des 4 services parahotelliers : accueil, blanchisserie, entretien et petit-déjeuner
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !