Amortissement et location meublée : le duo gagnant ?

Normalement réservé aux entreprises assujetties à l'impôt sur les sociétés, l'amortissement comptable s'applique aussi aux particuliers ayant mis leurs biens immobiliers en location meublée. Découvrons ensemble comment exploiter l'amortissement lors de votre déclaration de revenus annuelle de vos investissements en LMP et en LMNP. En espérant que cet avantage fiscal ne fonde pas comme neige au soleil à cause d'abus sur la valeur des biens à amortir. Peut-être que vous aussi vous vous trouvez dans ce cas de figure...

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Le principe de l’amortissement

On parle d’amortissement comptable pour constater l’usure d’un bien provoquant une perte de valeur de ce dernier. Vous allez voir comment utiliser tous les subtilités de la comptabilité pour imputer ces charges déductibles fictives à vos loyers. Le but principal étant de diminuer fortement l’imposition ainsi que les prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs. Une mécanique exceptionnel quand on y pense accessible quelque soit le statut de loueur meublé professionnel ou non-professionnel.

Cette perte de valeur est purement comptable. Elle ne reflète pas la valeur économique du bien. Elle aura donc juste un impact fiscal.

Durée d’amortissement

Le but est d’appliquer une charge qui sera reportée à l’actif du bilan dans le but d’en diminuer le résultat. Il est ainsi possible d’amortir son bien loué en meublé sur une durée déterminée :

  • l’immobilier peut s’amortir sur une durée de 20 à 80 ans. Dans la pratique, l’amortissement comptable doit se faire par composant du bien (bâti, électricité, toiture, plomberie…). Parce qu’elle est moins favorable, je vous avoue que cette décomposition n’est que rarement pratiquée par les contribuables. Pourtant, nous sommes clairement face à une source de contentieux fiscal,
  • le mobilier, quant à lui, est généralement amortissable sur une durée de 5 ans.

Conditions à respecter

Pour pratiquer l’amortissement comptable, il faut respecter plusieurs conditions :

  • Le bien doit pouvoir se déprécier avec le temps. Ce qui veut dire que le terrain n’est pas amortissable. Il convient donc de retirer le terrain dans la valeur de votre bien immobilier lorsque vous pratiquerez l’amortissement.
  • La valeur du bien doit être supérieure à 500€ HT. Et la on note une exception pour les meubles qui sont amortissables même en deça de ce montant. Plutôt intéressant quand l’on est en location meublée,
  • Il faut s’enregistrer auprès de l’administration fiscale pour obtenir le statut de LMP ou de LMNP.

Même si ce n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé de faire appel à un expert comptable pour s’occuper des déclaratifs fiscaux. Cela devient quasi indispensable dans le cas d’investissement immobilier dans le neuf donnant le droit à la récupération de TVA, tel que les acquisitions en résidences de tourisme, étudiantes, senior ou médicalisées.

Le régime d’imposition

Tout d’abord, le régime d’imposition des loyers perçus en location meublée est le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Comme tous les régimes fiscaux, il offre le choix entre plusieurs options :

  • régime micro bic,
  • régime réel simplifié,
  • régime réel.

Pour profiter du dispositif avantageux de l’amortissement comptable, il faut que le contribuable opte pour un des régimes réels d’imposition. Dans le cadre du régime micro, les charges déductibles sont remplacées par un abattement forfaitaire applicable sur les recettes annuelles.

Conséquences de l’amortissement sur le statut de loueur meublé

Vous allez découvrir ici toute la puissance de l’amortissement comptable !

Pour calculer le résultat fiscal en loueur meublé, vous prenez toutes les recettes générées auxquelles vous retranchez les charges réelles ainsi que les amortissements.

Il existe en fait deux scenarii possibles :

Premier scénario : vous allez diminuer un maximum vos recettes sans pour autant passer en négatif.

Imaginez, une fois les déductions de toutes vos charges et des amortissements, vous vous retrouvez avec un résultat de 1 000€. Vous ne serez donc taxé que sur cette base à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Deuxième scénario possible : le résultat est négatif.

Vous l’avez compris. Il n’y a pas de taxation. Pas de prélèvement sociaux.

Mais ce n’est pas tout. Il est possible de reporter le déficit excédentaire :

  • soit des revenus de même nature des années suivantes, et cela de manière illimitée dans le cas du LMNP,
  • soit sur les revenus globaux dans le cadre du LMP.

Un report illimité dans le temps pour les amortissements

Contrairement au déficit créé par vos autres charges, reportable sur les revenus de même nature pendant 10 ans, le déficit généré par les amortissements comptables est reportable sans limite de durée. Idéal pour se bâtir une stratégie de revenus faiblement fiscalisés pour votre retraite.

La cerise sur le gateau à la revente

Etant considéré comme une entreprise, la logique voudrait qu’en cas de revente je sois soumis au régime des plus-values professionnelles. Ce qui veut dire que les amortissements pratiqués sur un bien seront pris en compte lors de sa revente. On parle ici de Valeur Nette Comptable. Hors, si je revends mon bien au prix d’achat, en prenant en compte une valeur nette comptable de 0… Imaginez-vous la plus-value ?

Et bien il n’en est rien !

En location meublée, même si vous êtes considéré fiscalement pour ces revenus comme une entreprise, vous restez soumis aux plus-values des particuliers.

Ainsi, les amortissements effectués ne sont pas pris en compte dans le calcul des plus values immobilières. Et ça. C’est purement génial. Vous profitez en plus d’une exonération d’impôt sur la plus value au bout de 22 ans de détention, d’une exonération de prélèvement sociaux au bout de 30 ans de détention.

Cela paraisse paranormal par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière. Mais c’est pourtant bien réel. Et c’est ce qui fait que amortissement et location meublée font vraiment un duo gagnant.

Les risques fiscaux sur la valeur des amortissements

Autant l’amortissement comptable est un avantage fiscal majeur dans le cadre de la location meublée, autant il ne peut pas être pratiqué n’importe comment.

L’investisseur devra impérativement :

  • valoriser le montant du bâti dans son investissement immobilier,
  • établir le prix de chacun des composants du bien (gros oeuvre, électricité, agencements intérieurs…).

La sur-valorisation quasi systématique du prix de l’immobilier amorti

La première difficulté pour le contribuable : isoler la valeur foncière (terrain) dans le prix de son bien immobilier.

Parce que l’amortissement sert à compenser l’usure de l’immeuble, il est impossible d’amortir le terrain ! L’investisseur ne pourra amortir que la construction. Toute la difficulté est d’en déterminer son prix. Car les investissements en location meublée se font majoritairement dans des appartements neufs ou anciens. Hors, en fonction de l’emplacement, le foncier peut représenter un montant important du prix d’acquisition d’un bien immobilier…

La méthode la plus courante pour se sortir de ce mauvais pas : appliquer un pourcentage au doigt mouillé pour calculer la valeur foncière. Je vous rappelle tout de même qu’en cas de demande de l’administration fiscale, vous devrez justifier la méthode de valorisation !

Amortir composant par composant

Dans le BOFIP, l’administration fiscale nous précise les grands principes de l’amortissement comptable : « les immeubles de placement qui feraient l’objet d’une décomposition devront être amortis en retenant, sur le plan fiscal, la même durée que celle retenue en comptabilité, à savoir la durée réelle d’utilisation (sans tenir compte toutefois de la politique de cession de l’entreprise). »

Exit le taux d’amortissement unique appliqué à la totalité du bien, tout comme les durées courtes (20 ans) concernant le gros oeuvre.

Et ne pensez pas que le fait de passer par un expert comptable vous exonère du risque de contrôle fiscal. Vous serez toujours tenu comme responsable en cas de mauvaise application des règles fiscales. Comme vous pouvez le voir, l’investissement immobilier n’est pas un long fleuve tranquille !

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