Lorsque l’on souhaite investir en immobilier, la question de la rentabilité se pose presque instantanément. Les parkings (place de stationnement, garages en sous-sol, garage fermé, box fermé) se posent en un sérieux candidat pour en faire un placement de choix. Car en effet louer une place de parking : offre une excellente rentabilité avec peu de charges ; nécessite un faible montant d’investissement ; est d’une grande simplicité dans sa gestion locative ; limite le risque locatif.Du point de vue financier, tous les voyants sont au vert compte tenu de la valeur locative attractive dont dispose une place de parking. Mais qu’en est-il du côté de la fiscalité et des modalités juridiques ?
- Louer une place de parking : les conséquences juridiques ?
- Location sous forme d’annexe ou d’accessoire à un logement
- La place de parking est louée séparément
- Louer un parking seul dans une copropriété : entre théorie et pratique
- Location seule ou annexe au bail d’habitation ?
- L’impôt sur les revenus
- La taxe foncière
- La taxe d’habitation
- TVA immobilière
- Imposition sur les plus values
- IFI et location de parking
Louer une place de parking : les conséquences juridiques ?
Pour pouvoir vous répondre, il faut voir dans quel contexte se fait la location. Les règles applicables à la location d’une place de parking (emplacement de stationnement ou box) diffèrent selon qu’elle soit louée comme accessoire d’un bien ou séparément d’un logement.
Location sous forme d’annexe ou d’accessoire à un logement
Si vous louez une place de parking dans le cadre d’une annexe à un logement que vous louez, la location du parking se trouve soumise aux règles applicables au bail du logement dont elle constitue une annexe. Il s’agit notamment des règles relatives à :
- la durée du bail,
- l’indexation du prix du loyer,
- la sous-location,
- les conditions de résiliation du bail.
Le bail principal l’emporte sur la seconde location afin de sécuriser au maximum le locataire.
Ce double bail et son loyer global (logement + parking) est soumis aux règles d’encadrement et de plafonnement des loyers si le bien se situe dans une commune concernée.
La place de parking est louée séparément
Si vous souhaitez louer une place de parking seule, ce type de location relève des règles applicables aux contrats de louage de choses prévues aux articles 1709 et suivants du Code civil. Les règles concernant cet article sont très différentes d’un bail de location traditionnelle.
Tout d’abord, la location peut résulter d’un simple accord verbal entre les deux parties. Et cela tient du fait que la loi n’impose aucun formalisme.
Mais comme toujours, nous encourageons les bailleurs à rédiger un contrat écrit pour éviter toute contestation ultérieure. N’oubliez jamais que les écrits restent pendant que les paroles s’envolent.
Le loyer peut donc être librement négocié car il n’est pas soumis aux règles d’encadrement ou de plafonnement des loyers. Et ceci est vrai même si le parking se trouve dans une zone où les loyers sont encadrés.
A minima, le contrat de location doit préciser le montant du loyer et ces conditions de révision. Pour être le plus précis possible, il est conseiller de rédiger les modalités d’exécution du contrat de bail avec la clause d’indexation, les modalités de paiement du loyer, la caution ou dépôt de garantie…
Louer un parking seul dans une copropriété : entre théorie et pratique
Lorsque vous investissez dans une résidence neuve, il arrive souvent qu’en fin de commercialisation des parkings soient encore disponibles à la vente.
Et en tant que réservataire d’un bien, vous serez inévitablement contacté par les forces de vente du promoteur pour vous proposer d’en acquérir un ou plusieurs. L’argument principal étant pour vous d’améliorer sensiblement la rentabilité locative de votre investissement.
Mais est-ce réellement le cas ?
Il est clair que si vous proposer un T2 ou un T3 à la location avec 2 places de parking, vous toucherez un public plus large en terme de locataire. En l’occurence les jeunes couples qui possèdent chacun une voiture.
Avec 2 revenus, cela sécurisera indégniablement votre investissement. Mais ce n’est pas pour autant que vous pourrez louer votre bien beaucoup plus cher.
Si votre seul souhait est d’augmenter la rentabilité de votre investissement locatif, je vous incite à réfléchir à 2 fois avant de louer une place de parking seule. Car au mieux, elle restera libre pendant des mois. Avant inévitablement d’être squatté par un autre copropriétaire peu scrupuleux voyant une opportunité de gagner en confort !
Location seule ou annexe au bail d’habitation ?
Le fait de déterminer si le parking est une annexe au bail d’habitation n’est pas un sujet simple. Prenons le cas d’un parking situé dans le même immeuble que le logement mais loué postérieurement à la conclusion du bail d’habitation.
Selon les cas de figure, il pourrait ne pas être considéré comme une annexe du logement. Mais bien entendu en cas de litige, il faudra s’en remettre au juge du tribunal d’instance pour qu’il puisse trancher.
Les conséquences peuvent être lourdes du côté du bailleur. Et d’un caractère prudentiel, nous conseillons à un bailleur de choisir autant que ce peut des locataires distincts s’il souhaite profiter au mieux de la souplesse offerte par la location de place de parking.
Louer une place de parking, quelles sont les conséquences fiscales ?
Comme tous les revenus, les loyers perçus si vous louez une place de parking sont soumis à l’impôt. Si vous avez choisi de louer une place de parking en tant que personne physique, vous serez redevable de plusieurs impôts :
- sur les revenus,
- la taxe foncière,
- la taxe d’habitation,
- la TVA,
- sur la plus values,
- l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Mentions non obligatoires à faire apparaître sur le bail
Pour le reste, le contrat de bail de location d’une place de parking laisse un libre champ de créativité au bailleur. Il est possible de :
- facturer au locataire des frais pour l’envoi d’un avis d’échéance ou d’une quittance,
- choisir la durée de location prévue par le bail comme bon lui semble. Le code civil dans ce type de location n’impose aucune durée minimale ou maximale. Dans ce cas, cela veut dire que si le contrat ne le précise pas, nous sommes face à un contrat à durée indéterminée qui peut prendre fin à n’importe quel moment, sans avoir à se justifier. Je vous laisse imaginer les contentieux possibles si les deux parties ne sont pas d’accord. Il vaut mieux prévoir un bail à durée fixe reconductible par tacite reconduction,
- définir les modalités de résiliation du contrat de bail, notamment le délai de préavis.
L’impôt sur les revenus
Les recettes provenant de la location d’un parking par un particulier sont toujours imposées dans la catégorie des revenus fonciers.
Il existe deux grandes exceptions à ce grand principe :
- lorsque la location s’accompagne de prestations complémentaires, hors prestation de gardiennage. On parle par exemple de lavage, entretien de véhicule qui dans ce cas font tomber les loyers dans la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels en Commerciaux (BIC).
- la location de la place de parking est considérée comme annexe à une location meublée. Dans ce cas, et même sans prestation supplémentaire, les loyers perçus seront considérés fiscalement comme des BIC.
La taxe foncière
Le propriétaire d’un parking dans une propriété bâtie, y compris pour les places de parking souterrain dont la structure ne lui appartient pas, est soumis à la taxe foncière.
La taxe d’habitation
Prenons le cas d’un parking qui est loué pour comprendre comment fonctionne l’imposition à la taxe d’habitation. En cas d’absence de locataire, ce sera le propriétaire du bien qui sera imposable dans les mêmes conditions.
Le locataire du parking sera redevable de la taxe d’habitation si :
- le parking est réservé à son usage privatif ;
- Et qu’il est situé à proximité de son habitation. Il existe une doctrine de l’administration fiscale précisant que l’imposition n’est pas exigible lorsque la distance est supérieure à un kilomètre.
TVA immobilière
Contrairement à une location d’habitation, le régime légal de la location d’un parking est d’être soumis à la TVA. Il existe seulement 2 cas d’exonération possibles :
- la location du parking est étroitement liée à la location d’un logement et que cette dernière n’est pas soumise à la TVA (location nue ou meublée à usage d’habitation sans prestation de services) si les conditions suivantes sont réunies,
- le bailleur perçoit un loyer hors TVA n’excédant pas un plafond annuel de 32 200 euros.
Imposition sur les plus values
Les ventes de places de parking sont imposables au titre du régime de la plus-value immobilière des particuliers. La cession sera totalement exonérée si le prix de vente n’excède pas 15 000 euros, quelque soit le montant de plus values.
IFI et location de parking
Les places de parking détenues par une personne physique rentre dans le champ d’application de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Il faut donc en déclarer la valeur auprès de l’administration fiscale si votre patrimoine immobilier dépasse les 1,3 million d’euros en valeur vénale.
En fonction des abattements à votre disposition, vous pouvez ne pas être imposable au titre de l’IFI.
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !