Louer sa résidence principale : démarches et fiscalité

Le développement des plateformes numériques spécialisées dans la location saisonnière a simplifié la donne. De plus en plus de personnes songent à louer leur résidence principale, ne serait-ce qu’en leur absence. Mais cela peut aussi concerner une dépendance ou un étage en fonction de la structure de votre habitation. Le but de cette opération est de donner une valeur locative à un bien immobilier qui normalement est un centre de coûts. Découvrons ensemble quelles sont les modalités juridiques et fiscales pour louer sa résidence principale en toute légalité.

Louer sa résidence principale, les démarches administratives et juridiques

Nous parlons bien ici de location de sa résidence principale, au sens propriétaire. Les règles que nous allons évoquées ensemble ne concernent pas le cas de la sous-location (cas où le bailleur est locataire du bien).

A ce propos, louer sa résidence principale peut être l’élément qui fait pencher la balance d’un point de vue financier entre rester locataire et devenir propriétaire.

Si vous habitez dans une copropriété, vous devrez tout d’abord vérifier que le règlement de copro n’interdise pas la location saisonnière. Il n’est pas rare de trouver dans ces règlement une clause dite d’habitation bourgeoise exclusive incompatible avec la rotation des locataires.

Si rien n’est précisé, vous pouvez tranquillement procéder à la mise en location de votre bien. Du fait de son statut de location meublée, vous devrez établir une déclaration d’activité LMNP auprès du greffe du tribunal de commerces à travers le formulaire P0i.

Le logement doit aussi comprendre un certain nombre d’équipements afin de pouvoir répondre au statut de location meublée.

Traitement fiscal de la location de résidence principale

Etant considérée comme une location meublée, les revenus perçus (loyers) sont imposables en totalité selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), tout comme un investissement immobilier en location meublée traditionnel.

Selon le niveau de recette ou l’option choisie par le contribuable lors de sa déclaration de revenus, le régime applicable sera :

• Soit au régime réel. Dans ce cas, il  faudra impérativement éviter d’inscrire le bien comptablement au bilan afin d’éviter de réintégrer aux revenus imposables les loyers fictifs correspondant aux périodes d’occupation par le bailleur. Lorsque le bien n’est pas inscrit : seuls sont déductibles les frais et dépenses attachés exclusivement à la location : CFE, commissions d’agence, frais d’annonces, consommations d’eau et d’énergie des locataires sur justifications. Attention tout de même car les dépenses liées à la propriété (amortissement, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) et les charges locatives correspondant aux périodes d’occupation par le bailleur ne sont pas déductibles. Ce qui réduit considérablement l’attractivité fiscale de l’opération en l’absence de comptabilisation des amortissements.
• Soit au régime micro-BIC (uniquement si les recettes sont inférieures à 70 000 € hors taxe ou 170 000 € hors taxe pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés). L’occupation à titre personnel n’est pas considérée comme un revenu et l’abattement de 50 % (ou 71 % pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés) est applicable en totalité.

Exonération en cas de location à un locataire qui en fait sa résidence principale

Il est possible que vous ayez une partie privative dans votre résidence principale qui puisse être louée à l’année, telle qu’une dépendance ou un étage isolé. Dans ce cas, vous devrez établir un contrat de location traditionnel avec votre locataire. Sachez que les revenus de location en meublé d’une partie de la résidence principale sont exonérés d’IR et de prélèvements sociaux si vous répondez aux conditions suivantes :

• les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale ou s’il s’agit de la résidence temporaire d’un salarié saisonnier ;
• le loueur réduit le nombre de pièces qu’il occupe dans son logement principal ;
• le prix de location doit être fixé dans des limites raisonnables, soit à titre indicatif un loyer annuel par mètre carré de la surface utile, charges non comprises, qui n’excède pas un plafond fixé pour 2019 à 187 € en Ile-de-France et 138 € dans les autres régions (article 35 bis I du Code Général des Impôts).

Exonération possible en cas de location saisonnière

Les personnes qui louent de façon habituelle en vue d’accueillir des personnes de passage une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu lorsque les revenus de la location, toutes prestations confondues, n’excède pas 760 € TTC par an.

Cela concerne les chambre d’hôtes (article 35 bis II du Code Général des Impôts). Cette exonération peut se cumuler avec une exonération prévue pour la location à des étudiants pendant l’année scolaire et à des touristes pendant l’été.

Autres taxes dont doit s’acquitter le bailleur

Par ailleurs, la mise en location meublée d’une partie de l’habitation principale n’a aucune incidence sur l’affectation de votre bien. Il est toujours considéré comme un bien de jouissance pour le bailleur. Il devra par conséquent toujours s’acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe foncière s’il était occupant du bien au 1er janvier de l’année. Seules les communes peuvent exonérer de taxe d’habitation et de taxe foncière les chambres d’hôtes dans les zones de revitalisation rurale.

TVA

En tant que particulier, les loyers et les prestations fournies ne sont pas soumis à TVA. Cela peut devenir le cas si les conditions suivantes sont réunies :

• la location est habituelle et régulière,
• la location est assortie de trois services para-hôtellier tels que le petit déjeuner, le ménage quotidien, la fourniture du linge ou la réception.

Dans ce cas de figure, il existe une franchise en base de TVA permettant d’y échapper, si les recettes annuelles restent inférieures à 82 800 €.

CFE

Lorsque le locataire occupe le bien à titre de résidence principale et que le loyer est raisonnable, le bailleur n’est pas redevable de la CFE. C’est aussi le cas lorsque nous sommes face à un meublé de tourisme classé.

Louer sa résidence principale : le traitement social

La location d’une partie de la résidence principale à un locataire qui l’occupe à titre de résidence principale n’est en principe pas soumise aux cotisations sociales.

Cependant, la location saisonnière est soumise aux cotisations sociales dans le cas où, les recettes issues de la location saisonnière excèdent 23 000 € par année civile.

J’attire votre attention sur le fait que la loi de finance 2020 a supprimé la condition d’enregistrement au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur meublé !

Peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb ?

La réponse est oui. Vous avez la possibilité de mettre votre résidence principale sur une plateforme de location telle que Airbnb. Si vous êtes propriétaire, vérifiez que la copropriété ne l’exclut pas sous peine d’avoir des problèmes.

En revanche si vous êtes locataire, deux cas de figure sont possibles :

• le bail prévoit la possibilité de sous-location. Si le règlement de copropriété le permet, vous aurez la possibilité de vous adonner à la location meublée de votre résidence principale pendant vos absences,
• si le bail ne le permet pas, vous devrez avoir l’accord exprès du propriétaire pour pouvoir sous-louer le bien. En revanche, location Airbnb est impossible pour les locataires de logements sociaux.

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