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Gestion locative : la liste des charges récupérables

Dans un investissement en immobilier, il existe tout un tas de dépenses lié au bien mis en location. Ces dépenses sont qualifiées des charges par opposition aux revenus (loyers, remboursement d'assurance, subventions ANAH). Vous devez savoir qu'une partie de ses charges peuvent être récupérées par le propriétaire. On les appelle les charges récupérables. Découvrons ensemble quelles sont ces charges et les règles de recouvrement.
Liste des charges récupérables gestion locative

Sommaire

Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?

Lorsque l’on procède à un investissement en immobilier locatif, seule une partie des dépenses liées au bien sont imputables au propriétaire. Les autres, appelées charges locatives, sont des dépenses attachées à l’usage des locaux. A titre d’exemple, vous trouverez dans cette catégorie l’eau froide ou encore l’entretien des parties communes.

Dans le cadre d’un bail, le locataire obtient le droit d’utiliser le bien. Il est donc logique que ce soit à lui de s’acquitter des charges locatives.

Cependant, une partie d’entre elles sont engagées par le propriétaire. Dans ce cas de figure, on parle de charges récupérables car le propriétaire a légitimement le droit de se les faire rembourser par ses locataires.

Pour éviter les litiges entre bailleurs et locataires, la liste des charges récupérables a été clairement définies à travers un décret numéro 87-713 datant du 26 août 1987. Toutes les charges qui ne font pas partie de ce décret sont considérées comme non récupérables !

Les charges récupérables dans les charges de copropriété

Lorsque l’on parle de charges immobilières, on pense immédiatement aux charges de copropriété. Ces charges correspondent à toutes les dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration engagées par la copropriété. Elles sont payées intégralement par les copropriétaires à hauteur de leur quotes-parts respectives (tantième).

Dans ces charges de copropriété, on retrouve aussi bien des charges récupérables que des charges non récupérables. Les charges non récupérables correspondent majoritairement à des dépense d’amélioration (ravalement de façade, installation d’un ascenseur…). Alors que les charges récupérables sont correspondent aux dépenses d’usage et d’entretien de l’immeuble.

charges de copropriété récupérables

Détail des charges de copropriété récupérables

Que vous assuriez la gestion locative de vos biens ou que vous la déléguiez à un professionnel, vous aurez besoin de connaître les charges récupérables ainsi que leur modalité de calcul.

Frais d’employé ou de concierge

Il est possible que la propriété emploi une personne dans le cadre de l’entretien et/ou du gardiennage de l’immeuble.

Si cet employé a le droit à un logement de fonction, on parle alors de gardien ou de concierge. En fonction des tâches que cette personne aura à assumer au sein de la copropriété (entretien des parties communes, gestion des poubelles communes), la quote-part récupérable sera différent. Si elle assure seulement une tâche, les charges récupérables correspondront à 40% des salaires chargés liés à son poste. Ce montant s’élèvera à 70% s’il assure l’intégralité des missions liées au concierge.

Une partie des dépenses liées aux parties communes

La jouissance des parties communes revenant elle aussi aux locataires, il est normal que ce soit à eux d’en assurer financièrement les frais d’usage et d’entretien.

Du côté de l’ascenseur, les frais d’exploitation (électricité, frais d’entretien) ainsi que les petites réparations liées à son usage sont.à la charge du locataire.

Les dépenses d’entretien des parties communes sont elles aussi récupérables. Que ce soit les parties communes intérieures ou extérieures (voies de circulation, espaces verts). Cela concerne l’électricité, les frais de nettoyage et d’entretien.

Parties communes copropriété

Eau froide et chauffage collectif

La gestion de l’eau et/ou du chauffage peuvent être assuré par la copropriété.

Dans ce cas de figure, la consommation d’eau, la consommation d’énergie (électricité, gaz, fioul), ainsi que les frais d’exploitation et d’entretien des installations seront à la charge du locataire. Elles seront calculées selon la règle des tantièmes liés au logement et à ses annexes.

Les autres charges locatives (taxes)

Il existe un autre type de charge imputable au locataire : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), appelée plus communément TOM. Cette taxe fait partie intégrante de la taxe foncière payée par les propriétaires.

Il est possible de la retrouver du l’avis d’imposition.

Certains commune applique aussi une taxe de balayage de la voie publique. Elle aussi dans ce cas de figure est une charge récupérable.

Comment recouvrer les charges locatives récupérables ?

Sur le bail d’habitation, le montant des charges locatives sera estimé. En général, il correspondra à 75% des appels de fonds demandés par le syndic de copropriété (hors travaux). Une régularisation annuelle ou en fin de bail permettra au propriétaire de récupérer l’intégralité des sommes engagées en lieu et à place des locataires.

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Ce blog du patrimoine et de la gestion privée est né de ma volonté de démocratiser cette discipline volontairement rendue complexe par les professionnels. Au final, la gestion de patrimoine touche un large public. Car contrairement à ce qui est dit, elle s’adresse à des personnes ou des familles quelque soit leur niveau de patrimoine ou de revenus !

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