Dans un investissement en immobilier, il existe tout un tas de dépenses liées au bien mis en location. Ces dépenses sont qualifiées de charges par opposition aux revenus (loyers, remboursement d’assurance, subventions ANAH). Vous devez savoir qu’une partie de ses charges peuvent être récupérées par le propriétaire. On les appelle les charges récupérables. Découvrons ensemble quelles sont elles, ainsi que les règles de recouvrement.
Qu’est-ce qu’une charge récupérable ?
Lorsque l’on procède à un investissement en immobilier locatif, seule une partie des dépenses liées au bien sont imputables au propriétaire bailleur.
Les autres sont appelées charges locatives. Car elles correspondent aux dépenses liées à l’usage des locaux et à son entretien courant.
A titre d’exemple, vous trouverez dans cette catégorie l’eau froide ou encore l’entretien des parties communes.
Dans le cadre d’un bail, le locataire obtient le droit d’utiliser le bien. Il est donc logique que ce soit à lui de s’acquitter de ces charges locatives.
Cependant, une partie d’entre elles sont engagées par le propriétaire bailleur.
Dans ce cas de figure, on parle de charges récupérables. Car le propriétaire a légitimement le droit de se les faire rembourser par ses locataires.
Pour éviter les litiges entre bailleurs et locataires, la liste des charges récupérables a été clairement définies à travers un décret numéro 87-713 datant du 26 août 1987.
Toutes les charges qui ne font pas partie de ce décret sont considérées comme non récupérables !
Les charges récupérables dans les charges de copropriété
Lorsque l’on parle de charges immobilières, on pense immédiatement aux charges de copropriété.
Ces charges correspondent à toutes les dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration engagées par la copropriété.
Elles sont payées intégralement par les copropriétaires à hauteur de leur quotes-parts respectives (tantième).
Dans ces charges de copropriété, on retrouve aussi bien des charges récupérables que des charges non récupérables.
Les charges non récupérables sont majoritairement des dépenses d’amélioration (ravalement de façade, installation d’un ascenseur…).
Alors que les charges récupérables correspondent aux dépenses d’usage et d’entretien de l’immeuble.
Détail des charges récupérables de copropriété
Que vous assuriez la gestion locative de vos biens ou que vous la déléguiez à un professionnel, vous aurez besoin de connaître les charges récupérables ainsi que leur modalité de calcul.
Frais d’employé ou de concierge
Il est possible que la copropriété emploi une personne dans le cadre de l’entretien et/ou du gardiennage de l’immeuble.
Si cet employé a le droit à un logement de fonction, on parle alors de gardien ou de concierge
En fonction des tâches que cette personne aura à assumer au sein de la copropriété (entretien des parties communes, gestion des poubelles communes), la quote-part récupérable sera différente.
Si elle assure seulement une tâche, les charges récupérables correspondront à 40% des salaires chargés liés à son poste.
Ce montant s’élèvera à 70% s’il assure l’intégralité des missions liées au concierge.
Une partie des dépenses liées aux parties communes
La jouissance des parties communes revenant elle aussi aux locataires, il est normal que ce soit à eux d’en assurer financièrement les frais d’usage et d’entretien. Cela concerne aussi bien l’entretien des parties communes intérieures que celui des espaces extérieurs.
Du côté de l’ascenseur, les frais d’exploitation (électricité, frais d’entretien) ainsi que les petites réparations liées à son usage sont à la charge du locataire.
Les dépenses d’entretien des parties communes sont elles aussi récupérables. Que ce soit les parties communes intérieures ou extérieures (voies de circulation, espaces verts). Cela concerne l’électricité, les frais de nettoyage et d’entretien.
Eau froide et chauffage collectif
La gestion de l’eau et/ou du chauffage peuvent être assurée par la copropriété.
Dans ce cas de figure, la consommation d’eau, la consommation d’énergie (électricité, gaz, fioul), ainsi que les frais d’exploitation et d’entretien des installations seront à la charge du locataire. Elles seront calculées selon la règle des tantièmes liés au logement et à ses annexes.
Les autres charges locatives (taxes)
Il existe un autre type de charge imputable au locataire : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), appelée plus communément TOM. Cette taxe fait partie intégrante de la taxe foncière payée par les propriétaires.
Il est possible de la retrouver sur l’avis d’imposition.
Certaines communes appliquent une taxe de balayage de la voie publique. Cette dernière fait elle aussi partie des charges récupérables.
Comment recouvrer les charges locatives récupérables ?
Sur le bail d’habitation, le montant des charges locatives sera estimé. On parle de provisions pour charges.
En général, le montant des provisions correspondra à 75% des appels de fonds demandés par le syndic de copropriété (hors travaux).
Chaque mois, le locataire doit versé le montant de la provision pour charges en plus du loyer au propriétaire.
Afin de s’assurer que le locataire paye bien les charges réelles, un mécanisme de régularisation est mis en place.
En général, il est indiqué dans le contrat de location.
Ainsi la régularisation annuelle des charges ou en fin de bail permettra au propriétaire de récupérer l’intégralité des sommes engagées en lieu et à place des locataires. Ou en cas de trop perçu, une partie des sommes sera reversée aux locataires.
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !