Nombreux sont ceux qui ignorent encore que tout contribuable est dans l’obligation de faire la déclaration de ses biens immobiliers dont ils sont les propriétaires à l’étranger. Qu’en est-il en Suisse ? Quelle fiscalité s’y applique ?
Acheter un bien immobilier en Suisse : Mode d’emploi
Il n’y a pas de restrictions particulières auxquelles il faut se soumettre pour acquérir un local en Suisse. En effet, les ressortissants de l’Union Européenne et de l’AELE qui habitent en Suisse (les titulaires d’un permis B ou C) peuvent aussi y acheter un bien immobilier, que ce soit pour une résidence principale ou secondaire.
Les travailleurs frontaliers qui désirent procéder à l’achat d’une résidence secondaire en Suisse doivent quant à eux faire une demande d’autorisation cantonale spécifique.
Si vous comptez investir dans l’immobilier dans ce pays, faites appel à un représentant fiscal en Suisse car il s’agit d’une collaboration obligatoire, notamment pour toute entreprise tierce qui est installée sur le territoire.
D’ailleurs, les biens immobiliers coûtent très chers en Suisse, d’où l’intérêt d’avoir un professionnel à vos côtés. Il pourra vous aiguiller sur les démarches à suivre afin d’obtenir un financement sous forme de prêt hypothécaire, lequel est accessible même aux étrangers.
L’importance du représentant fiscal en Suisse
Selon la directive européenne 2006/112/CE, toute entreprise qui est installée sur le territoire Suisse doit avoir recours aux services d’un représentant fiscal et ce, même dans le cas où ladite entreprise est spécialisée dans des opérations dans d’autres pays situés en Europe.
Le rôle du représentant fiscal pour la TVA en Suisse est de gérer des formalités fiscales et administratives liées à l’activité de l’entreprise pour laquelle il travaille ainsi de veiller à ce que toutes les démarches effectuées au nom de son client soient conformes à la loi.
Le représentant fiscal en Suisse est au fait des spécificités du pays quant aux différents contrôles de mouvements de marchandises et de facturation, il sera donc en charge des déclarations obligatoires de TVA. Il veillera à s’occuper de la paperasse au moment venu et se rendra auprès des services des impôts au nom de l’entreprise.
Cette obligation imposée par l’Union Européenne concerne tous les types d’entreprises et prévoit une meilleure gestion des taxes par rapport aux qualités d’actions effectuées sur l’ensemble du territoire européen.
Le représentant fiscal doit faire en sorte à ce que l’entreprise pour laquelle il travaille soit en mesure d’exercer ses activités de manière légale.
Pour le cas des entreprises immatriculées au fisc français, cette directive n’est pas obligatoire.
Pour choisir le bon représentant fiscal en Suisse, il faut veiller à vérifier le fait qu’il soit assujetti à la TVA du pays helvétique et connu des autorités locales. Il doit également avoir une bonne moralité fiscale et justifier d’une domiciliation fiscale en Suisse. Il n’est pas possible de désigner un représentant si ce dernier n’est pas enregistré auprès des dépôts de demandes de remboursement.
Acheter un local en Suisse : comment financer votre achat ?
Dans la plupart des cantons, le prix des biens immobiliers est très coûteux, ce qui fait qu’il n’est pas toujours aisé d’accéder à la propriété en Suisse.
En guise d’exemple, en moyenne sur l’ensemble de la Suisse, le prix d’un appartement vaut six fois le revenu moyen annuel d’un ménage.
Dans l’ensemble, seuls 34% des ménages sont propriétaire de leur logement contre plus de la moitié en France. La fiscalité suisse est plus favorable aux locataires qu’aux propriétaires.
Les systèmes de financement ont ainsi dû être adaptés, d’où la création des prêts hypothécaires.
En général, il est conseillé d’opter pour un prêt hypothécaire qui propose un amortissement du capital emprunté très faible.
La grande majorité des établissements bancaires suisses proposent à leur clientèle des emprunts hypothécaires pour le financement de l’achat d’un bien immobilier.
Une autre alternative consiste à passer par un courtier qui va se charger de faire une prospection auprès des différentes banques et de trouver celle qui propose les meilleures conditions de taux et d’emprunt pour le financement du projet immobilier en Suisse.
Quelles sont les conditions d’attribution d’un prêt hypothécaire en Suisse ?
La banque suisse va procéder à une analyse très détaillée du projet immobilier, son prix, son emplacement, les ressources dont vous disposez, etc. Tous ces critères vont entrer en compte dans leur décision d’accorder ou non le prêt. En découlera une proposition de taux pour l’emprunt hypothécaire, qui va être plus intéressant si la banque juge que le risque de vous emprunter de l’argent est faible. L’étude minutieuse de la banque repose sur deux critères principaux qui sont le montant des fonds propres et le taux d’endettement.
Les fonds propres
Dans la majorité des cas, les banques et les établissements financiers vont vous demander un apport en fonds propres qui va correspondre à 20% du prix du bien immobilier et qui peut être constitué en partie par le deuxième pilier.
Le taux d’endettement
Il représente le rapport entre la mensualité de l’emprunt rapporté aux revenus de l’emprunteur. Il faut que le ratio soit inférieur ou égal à 33% pour que la banque accorde le prêt hypothécaire, entre autres conditions.
Remarque
Pour les fonds propres, certains clients (expatriés ou non) possèdent un apport personnel qui n’est pas forcément en francs suisses. Dans ce cas, ils doivent passer par un service spécialisé dans le change de devises en Suisse afin de faire des économies conséquentes sur le change des devises.
L’impôt sur la valeur locative
Les personnes qui sont propriétaires d’un appartement ou d’une maison en Suisse sont dans l’obligation de s’acquitter d’un impôt qui peu paraître peu commun aux yeux d’un étranger : l’impôt sur la valeur locative. Il s’agit d’un impôt pour leur bien immobilier et qui correspond à l’équivalent de ce qu’ils pourraient tirer en mettant l’objet en location.
Il faut procéder au calcul en prenant en compte la part effectivement détenue par le propriétaire : autrement dit, plus ce dernier choisit un amortissement important pour son prêt hypothécaire, plus le montant de l’impôt sur la valeur locative va augmenter.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !