En théorie, calculer le rendement locatif d’un investissement immobilier est assez simple. Pour autant, il faut savoir de quelle rentabilité l’on parle : rentabilité brute ? Rentabilité nette ? Oui, mais nette de quelles charges… Découvrons ensemble les méthodes de calcul de rentabilité qui vous permettront de prendre la bonne décision avant l’acquisition d’un bien immobilier locative.
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Les différents rendements locatifs
Contrairement aux apparences, il existe plusieurs types de rendements locatifs. On peut les classer du plus simpliste (rendement brut) à celui qui intègre votre situation personnelle, que j’aime qualifier de « net dans la poche ». Bien comprendre cette notion est fondamentale. Car dans une acquisition immobilière, certains protagonistes – à commencer par le promoteur – auront tendance à vous présenter la rentabilité la plus séduisante. Un doux mensonge par omission permettant de rendre la vente plus facile. Mais dans un investissement en immobilier locatif, la seule chose qui importe : le bilan de trésorerie de l’opération. Alors, à vos calculatrices et tableurs Excel !
Le rendement locatif brut
Couramment, on vous présente le rendement locatif brut exprimé en pourcentage de la manière suivante :
Rendements bruts = Loyer annuel brut / Prix d’achat du bien
Un calcul qui n’est pas faux en soit. Au petit bémol près, il occulte les frais d’acquisition. Alors, je préfère parler de rendement brut simplifié.
Dans les frais d’acquisition à prendre en compte, on retrouve :
- frais d’acte, appelés couramment frais de notaire
- les frais de cautionnement, si vous investissez par le biais d’un emprunt immobilier
- les travaux de rénovation ou d’aménagement effectués avant la première location
Comme vous pouvez le voir, ce sont des charges qui peuvent rapidement atteindre des sommes importantes notamment dans une acquisition dans l’immobilier ancien.
De manière sémantique, un rendement brut n’intègre aucun frais de quelque nature que ce soit.
Mais est-ce vraiment raisonnable de le présenter à des investisseurs non avertis qui pourraient en tenir compte dans leurs critères de choix ?
Le saviez vous ?
Le manque de pertinence du rendement locatif brut
S’il y a bien un indicateur qu’il ne faut pas prendre en compte, c’est le rendement brut pour faire un choix d’investissement.
Et cela surtout si vous hésitez entre l’immobilier ancien et l’immobilier neuf.
Les écarts de frais entre les 2 sont trop importants pour que l’on puisse les négliger pour calculer la rentabilité !
Le rendement locatif net
Indicateur beaucoup plus intéressant, le rendement locatif net sert à se rapprocher de la réalité en intégrant toutes les charges inhérentes au bien locatif. Sa seule limite : la fiscalité qu’elle ne prend pas en compte du fait qu’elle soit propre à la situation de l’investisseur et non au bien acquis !
Découvrons ensemble la formule de calcul du rendement net (rendement exprimé en pourcentage) :
Rendements locatifs nets = ( Revenus locatifs annuels perçus – charges locatives(*) ) / ( Prix d’acquisition + Frais d’acquisition )
Le saviez vous ?
Vérifiez formules utilisées pour le calcul de la rentabilité nette
Même s’il on parle bien d’un rendement locatif, il faut intégrer les frais d’acquisitions supportés par l’investisseur dans la formule de la rentabilité locative.
On parle pour un bien immobilier de prix de revient.
Je vois trop souvent des simulations trompeuses qui n’en tiennent pas compte pour ne pas vous en faire part !
Le rendement locatif « net dans la poche »
Découvrons maintenant le seul indicateur fiable pour savoir quel type d’investissement immobilier vous devez réaliser : le rendement locatif net intégrant la fiscalité.
Un moyen mémotechnique pour vous en souvenir : le fameux « net dans la poche » ou « net in the pocket ».
C’est le seul indicateur de performance qui intègre aussi bien toutes les données afférentes au bien, que votre situation fiscale.
Et dieu sait que la fiscalité est un élément à ne pas négliger en immobilier.
Car les revenus fonciers font partis des catégories les plus imposés en France !
D’où le développement de mécanismes de défiscalisation immobilière proposés par les gouvernements successifs depuis des dizaines d’années pour soutenir le logement.
Comment intégrer la fiscalité au rendement net ?
En terme de fiscalité, vous devez oublier préjugés et à priori. Seuls les calculs permettent de savoir si le raisonnement est bon du fait des jeux qu’il existe entre base taxable, taux d’imposition et mécanisme d’exonération. Autant la formule du rendement locatif net reste simple. Pour y intégrer la fiscalité, vous devrez soit passer par l’utilisation d’un tableur Excel, ou soit par celle d’un simulateur disponible sur Internet. La première solution vous impose de maitriser fiscalité et mathématiques financières. La seconde vous oblige à faire confiance dans les formules de calcul implémentées.
Vous pouvez aussi faire le choix de passer par un spécialiste de l’investissement. Avec lui, vous intégrerez un autre élément important de l’investissement : la revente. Cette dernière est une source non négligeable d’enrichissement à long terme !
(*) Dans les charges locatives, vous retrouverez :
- assurances obligatoires et optionnelles (Propriétaire Non Occupant, Garantie Loyers Impayés…),
- quote part de charges de copropriété à régler par le propriétaire.
- frais de gestion locative si vous passez par une agence pour la location,
- taxe foncière,
- travaux…
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Aujourd’hui, j’aime mettre à profit mes compétences d’Ingénieur patrimonial pour apporter de la pédagogie à un domaine qui en souffre cruellement. Car la gestion de patrimoine, c’est avant tout une relation de confiance entre le client et son conseil !