Lorsque l’on loue un bien immobilier, on ne peut pas faire n’importe quoi en terme de revalorisation des loyers. Ce qui est une bonne opération lors d’un investissement locatif. Et cela que ce soit en cours de bail, ou après le départ d’un locataire. Découvrez les règles pour calculer l’augmentation maximale de loyer auxquelles une propriétaire bailleur pourra soumettre son locataire.
Les grands principes de calcul d’une augmentation de loyer
Chaque location d’un bien immobilier doit être contractualisée par la signature contrat de location. Un bail de location est encadré par la loi. La législation applicable dépend du type de bail en présence (bail d’habitation, bail meublé, bail commercial).
Mais les grands principes restent rigoureusement identiques.
Détermination du délai de révision en cours de bail
Pendant la période de location, la loi encadre le délai au delà duquel vous pourrez procéder à une augmentation de loyer.
En fonction du type de bail, nous sommes sur des périodes allant de 1 à 3 ans pour procéder à la révision des loyers.
Le locataire ne pourra pas s’y opposer sauf à donner congé en déposant un préavis de résiliation du bail.
L’indice de révision des loyers à utiliser
En plus d’encadrer la période de révision, la loi prévoit les indices à utiliser pour augmenter les loyers.
L’indice peut être fixe en fonction du bail (habitation) ou au choix des signataires du bail.
Attention à l’indice de révision des loyers dans le cadre d’un investissement en résidence de services
J’ai pu constater que dans les baux commerciaux résultant d’investissement en location meublée en résidence de services, les indices de revalorisation étaient souvent fantaisistes.
Cette situation est favorable au preneur à bail, qui est majoritairement le rédacteur de ce dernier.
Cela vous semble étrange ?
Comment augmenter le loyer pour un bail d’habitation ?
Afin de comprendre comment fonctionne l’augmentation des loyers, je vous propose de prendre pour exemple le contrat de location le plus répondu : le bail d’habitation.
Augmentation des loyers d’habitation grâce à l’indice IRL
Dès lors que nous sommes en présence d’un bail d’habitation (nu ou meublé), la loi impose au bailleur de suivre l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice publié par l’INSEE a pour but de plafonner l’augmentation des loyers annuels en fonction de la tendance de marché.
Si vous ne faîtes pas appel à un professionnel pour la gestion locative pour vos biens, ce sera à vous de répercuter l’augmentation à vos locataires. Alors comment faire pour calculer l’augmentation de loyer annuelle ?
Exemple de calcul de l’augmentation de loyers
Afin d’être opposable aux bailleurs et aux locataires, l’indice IRL doit être publié au Journal Officiel (JO). C’est seulement à compter de la date de publication que vous pouvez l’utiliser pour l’indexation des loyers de vos baux d’habitation.
Voici les valeurs de l’indice IRL sur 1 an.
| Trimestre | IRL | Variation annuelle | Date de publication au Journal officiel |
|---|---|---|---|
| 2e trimestre 2020 | 130,57 | + 0,66 % | 17 juillet 2020 |
| 1er trimestre 2020 | 130,57 | + 0,92 % | 25 juin 2020 |
| 4e trimestre 2019 | 130,26 | + 0,95 % | 16 janvier 2020 |
| 3e trimestre 2019 | 129,99 | + 1,20 % | 16 octobre 2019 |
| 2e trimestre 2019 | 129,72 | + 1,53 % | 17 juillet 2019 |
Prenons l’exemple d’un bail signé au 1er septembre 2019.
A cette date, la valeur de l’indice connue était celle du 2ème trimestre 2020. Soit une valeur d’indice de 129,72.
Au 1er septembre 2020, la dernière valeur de l’indice connue pour le 2ème trimestre 2020 est de 130,57.
L’augmentation du loyer dans ce cas sera égale à celle de l’indice sur la même période soit :
Augmentation du loyer = ( 130,57 – 129,72 ) / 129,72 = +6,56 %
Durée de prescription de l’augmentation de loyer d’habitation
A la suite de cet article, il se peut qu’en tant que bailleur vous vous soyez aperçu de la non indexation des loyers d’habitation de vos biens en location. Là où vous aviez avant 5 ans pour effectuer un rattrapage à vos locataires, la loi ALUR est venue sensiblement durcir la position en défaveur des propriétaires.
Depuis 2019, le propriétaire bailleur ne pourra régulariser une non augmentation de loyer au delà d’une année, soit 4 trimestres. Toutes les périodes antérieures de non indexation sont considérées comme perdues.
Avant cette loi, le locataire devait avoir une lettre signée de la part du bailleur année par année lui confirmant la non indexation de son loyer pour être certain de ne pas se faire rattraper sur une période de 5 ans.
Par contre, il est possible de réajuster le montant du loyer selon l’indice IRL à compter de la découverte de votre erreur.
Autre cas d’augmentation de loyer : le bail commercial
En tant que propriétaire, vous serez obligatoirement face à un bail commercial si votre locataire a le statut de commerçant. Par dérogation, vous pouvez décider en accord avec votre locataire que les règles du bail commercial s’appliquent.
Ce qui est extrêmement rare puisque le bail commercial est très protecteur pour le preneur à bail !
Ce type de bail est moins encadré qu’un bail d’habitation de droit commun.
Durée de révision du bail
La loi prévoit une révision triennale des loyers avec possibilité d’y déroger. Si rien n’est précisé dans le bail commercial, la révision triennale s’appliquera de facto.
Indice d’indexation des loyers
De la même, il est possible de prévoir un indice de révision des loyers de manière contractuelle.
Pour autant, le législateur a prévu un plafonnement triennal du montant des loyers. La hausse des loyers sur 3 ans ne sera être supérieure à la variation d’un des 2 indices suivants en fonction de l’activité du preneur à bail :
- l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ;
- l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
On peut trouver dans les vieux baux commerciaux des cas d’indexation du loyer proportionnel à l’augmentation du chiffre d’affaire !
Plafonnement des loyers indexation des baux commerciaux à compter de fin 2014
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente.
Déplafonnement des loyers du bail commercial
Contrairement au bail d’habitation, il existe des cas de déplafonnement du loyer par le propriétaire.
Car il n’est pas rare pour des baux anciens de voir un fort décalage entre les loyers de marché et les loyers appliqués par le bail. Ce déplafonnement est là pour corriger ce décalage.
Attention tout de même, car les règles de déplafonnement sont très strictes. Et encore une fois favorable au preneur à bail !
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !