Lorsque l’on parle d’investissement immobilier locatif, les réflexes entraînent la grande majorité des investisseurs vers les appartements de petites surfaces. Et cela dans le neuf ou dans l’ancien en fonction de la situation du foyer. L’objectif étant de minimiser les charges et le montant de l’investissement pour en accroître la rentabilité. Mais pensez-vous que ce soit un bon calcul que d’investir dans un marché sous tension ? Car n’oubliez jamais que les bonnes affaires en immobilier se font à l’acquisition et non à la revente. Découvrons ensemble un autre mode d’investissement avec l’achat de maison dans le but de les louer.
L’achat d’une maison pour un investissement immobilier locatif
En soit, rien de très novateur que d’acheter une maison pour y mettre un locataire. Mais ce qui est extrêmement intéressant, c’est la diversité de projets qu’offre une maison dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Car vous le savez sûrement, mais il existe de multiples manières d’investir en immobilier locatif.
On peut vouloir :
- se constituer un patrimoine à transmettre à ses enfants,
- préparer sa retraite en générant des revenus complémentaires,
- transformer de l’impôt en patrimoine.
Tous ces objectifs sont naturellement compatibles avec un projet d’achat de maison pour de l’immobilier locatif. Mais ce sont loin d’être les seuls auxquels ce type de projet répond.
L’achat d’une maison : un excellent moyen de faire une affaire dès l’acquisition
Le marché de l’immobilier individuel (maison) est intéressant à double titre :
- le marché de l’ancien propose de nombreuses maisons vétustes dont on peut aisément négocier le prix d’achat, notamment dès lors que l’on se trouve face à une succession,
- la maison individuelle peut permettre d’augmenter la rentabilité du bien et/ou le prix de vente en travaillant sur des projets de division de la maison comme du terrain.
Rien de tel en immobilier pour gagner de l’argent que d’acheter en bloc pour revendre à la découpe !
L’immobilier individuel, un marché plein de potentiel
Avant d’aller plus loin, je vous laisse prendre connaissance de ce graphique comparant le prix de l’immobilier rapporté aux revenus des ménages par zone géographique et par type de biens. En guise de lecture, plus l’indice est élevé et plus l’immobilier est cher par rapport au pouvoir d’achat des personnes habitant la zone.
Ce qui saute tout de suite aux yeux, c’est l’écart de prix qu’il existe entre les maisons individuelles et les appartements. Ces derniers sont beaucoup plus chers, surtout en Ile de France. Cet écart s’est fortement accentué depuis la crise des subprimes (2009). Un effet de rattrapage de prix est à prévoir dans les prochaines années. Le confinement en sera peut-être l’élément déclencheur. Les espaces extérieurs sont devenus grandement prisés !
Ne jamais céder au coup de cœur pour bien acheter !
Lors d’une acquisition immobilière, votre pire ennemi c’est vous !
Ne vous laissez pas amadouer par le charme de la vieille pierre. Ce qui fait la valeur principalement d’une maison, c’est son terrain et son emplacement. Et oui. Vous achetez avant tout un terrain sur lequel il y a une ou plusieurs habitations.
Vous en doutez ?
Alors je vous laisse répondre à cette question. Je prends deux maisons strictement identiques avec la même surface de terrain, une à Paris et une à Mende. A votre avis, laquelle est la plus chère ?
Laissez aussi de côté vos désidératas d’occupant. Car la maison que vous allez acheter n’est pas faite pour que vous y habitiez. Vous devrez avoir d’un côté un raisonnement froid d’investisseur en optimisant tout ce qui peut l’être. Et de l’autre, vous devrez rendre votre bien attractif pour maximiser son occupation par des locataires.
A qui s’adresse l’achat de maison pour un investissement immobilier locatif
A mon sens, cela s’adresse essentiellement aux personnes ayant déjà mis en place des investissements locatifs. Si ce n’est pas votre cas, je vous conseille de commencer par lire mon article sur comment réussir un investissement immobilier locatif.
Vous y retrouverez des conseils à mettre en œuvre pour votre premier investissement.
Pour les possesseurs d’appartements, je vous encourage à vous intéresser à l’achat de maison pour de l’immobilier locatif. Vous y trouverez un placement permettant de compléter astucieusement vos précédents investissements tout en vous offrant différentes options à la revente.
Exemple d’achat de maison pour réaliser un investissement en immobilier locatif
Voici quelques exemples de profils investisseurs qui y trouveront leur compte :
- fans de la location meublée (LMNP ou LMP) ? L’acquisition en maison est faite pour vous. Vous pourrez acheter une maison à rénover et/ou diviser pour optimiser sa valeur locative. Vous déduirez les travaux des autres investissements tout en travaillant sur des projets de colocation de très grande qualité pour démarquer votre bien de la concurrence,
- des revenus fonciers à éponger ? Rien de tel que de trouver une maison à rénover. Vous aurez un rabais important sur le prix d’acquisition, surtout si la maison est en très mauvais état. Les acheteurs préfèrent des maisons où ils n’ont juste qu’à poser les valises après une remise à leur goût. Et d’un point de vue fiscal, cela peut s’avérer extrêmement rentable surtout si votre taux d’imposition est élevé. Vous pouvez avoir un financement des travaux par Bercy au maximum de 67,2% ! Que demander de plus.
Ce ne sont pas les seuls cas d’usage. Je vous conseille de vous rapprocher d’un spécialiste de l’investissement si vous souhaitez en savoir plus.
Fin des acquisitions de maisons en loi Pinel depuis le 31 décembre 2020
Pour des raisons environnementales, le gouvernement a décidé de mettre un terme à la réduction Pinel pour les maisons individuelles au 31 décembre 2020.
Vous souhaitiez réduire vos impôts en investissant dans une maison ?
Bonne nouvelle, car les promoteurs vont sûrement mettre en place des baisses de prix pour écouler rapidement leur stock de maisons. Le tout est d’être réactif pour tenir le délai d’achat !
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !