Lorsque vous vendez un bien immobilier ou que vous souhaitez en acheter un, vous pouvez faire appel à un professionnel de l’immobilier. Comme tout travail mérite salaire, ce professionnel percevra une rémunération pour avoir réaliser sa mission liée à une vente immobilière. Cette rémunération prendra la forme d’honoraires d’agence immobilière, appelée plus communément frais d’agence. Le tout est de bien comprendre comment elle fonctionne pour pouvoir l’anticiper aussi bien du côté de l’acquéreur que du vendeur.
Qu’est-ce que les frais d’honoraires d’une agence immobilière ?
Comme évoqué en introduction, les honoraires d’agence immobilière correspondent à la rémunération perçue par un agent immobilier pour avoir réaliser sa mission.
Cette mission peut être de 2 sortes.
Côté vendeur
Le vendeur confie un mandat de vente à une agence immobilière. Ce dernier a pour objectif de mener la vente du bien de A à Z. Cela passe par l’estimation du bien. La publication des annonces immobilières. La mise en avant du bien auprès de son fichier client. La gestion des visites. Jusqu’au passage chez le notaire.
Pour cette mission, l’agence percevra des honoraires d’agence immobilière prévus et inscrits dans le mandat de vente.
Ces frais d’agence servent à payer les prestations réalisées, les frais fixes de la structure, mais aussi la commission du négociateur qui aura réalisé la vente.
Ces honoraires sont perçus uniquement en cas de résultat (acte de vente du bien conclu). Si l’agence n’arrive pas à vendre le bien de son client, elle ne pourra percevoir aucune rémunération au titre de ses prestations immobilières ! Nous sommes sur une obligation de résultat.
En général, ce type d’honoraires est à la charge du vendeur. Nous verrons que cette notion à toute son importance lors du calcul des frais de notaire ou du calcul de la plus-value immobilière.
Côté acquéreur
Que ce soit par manque de temps ou à cause de la complexité de la recherche, de plus en plus d’acheteurs font le choix de passer par des agents immobiliers spécialisés dans la recherche de terrains, d’immeubles, d’appartements ou de maisons. On les appelle chasseurs de biens immobiliers. Ce sont en général des agents indépendants.
Tout comme l’agent qui accompagne le vendeur, le chasseur de biens perçoit une rémunération pour son travail. Cette dernière prend aussi la forme d’honoraires d’agent.
Sauf que dans ce cas de figure, ce sera à l’acheteur de les payer directement aux vendeurs. Et uniquement si les clients décident d’acheter un des biens qui leur aura été présenté.
Comment sont calculés les frais d’agence immobilière ?
Contrairement aux frais d’agence pour des services de location, les honoraires d’agence immobilière dans le cadre d’une vente sont libres.
Il est de coutume que ces frais soient calculés selon un pourcentage de la valeur du bien.
La grande majorité des agences pratiquent un barème dégressif fonction de la valeur du bien. Voici à quoi pourrait ressembler la commission d’agence :
- de 50 000 à 150 000 euros : 10% du net vendeur,
- de 150 000 à 250 0000 euros : 9% du net vendeur,
- de 250 000 à 350 000 euros : 8% du net vendeur,
- de 350 000 à 450 000 euros : 7% du net vendeur,
- de 450 000 à 600 000 euros : 6% du net vendeur,
- de 600 000 euros à 800 000 euros : 5% du net vendeur,
- de 800 000 à 1 000 000 : 4% du net vendeur,
- au delà de 1 000 000 euros : 3% du net vendeur
Selon la politique commerciale des différents établissements, on constate que les frais d’agence varient entre 2 et 10%. Ce qui constitue un très grand écart. La question est de savoir s’il est justifié eu égard à la qualité des prestations proposées.
Avec l’augmentation de la concurrence, certaines enseignes vont jusqu’à proposer des honoraires uniques quel que soit le montant, tel que 3% du net vendeur.
Alors que dans le même temps les agences sur Internet proposent des commissions forfaitaires !
Comment connaître le montant des honoraires d’agence ?
Depuis la loi ALUR, les agences immobilières doivent faire preuve d’une grande transparence sur le montant de leurs honoraires.
Elles avaient déjà l’obligation d’afficher le tarif de leurs prestations sur leurs vitrines et tous supports numériques où elles apparaissent.
Désormais, les honoraires doivent aussi apparaître explicitement dans les annonces de ventes immobilières de manière détaillée. Là où il y a encore peu, les acheteurs les découvraient à la signature du compromis de vente.
Une annonce immobilière pour respecter la loi doit contenir :
- le prix de vente Frais d’Agence Inclus (FAI),
- le montant Net Vendeur (NV),
- le montant des honoraires de l’agence immobilière Toutes Taxes Comprises (TTC). Lorsque l’on parle de taxes, on sous entend la TVA. L’acquéreur devra payer quoiqu’il arrive des frais d’actes afférents à toutes les ventes immobilières (droit d’enregistrement ou droits de mutation, publicité foncière, émoluments du notaire…),
- la personne qui paie les honoraires (vendeur ou acquéreur). Cela aura une incidence sur le calcul des frais d’actes.
Peut-on négocier les honoraires d’agence immobilière ?
Selon que vous soyez vendeur ou acquéreur, vous aurez plus ou moins de facilité à négocier les frais d’agence.
Le vendeur a la possibilité de demander un geste commercial à l’agence au moment de la signature du mandat. En général, l’agence demandera en contrepartie la signature d’un mandat exclusif. Car ce dernier maximisera leurs chances de finaliser la vente du bien.
Autre cas où le vendeur pourra négocier les frais d’agence : une offre d’achat inférieur au prix de vente FAI. Pour arriver à la signature du compromis, le vendeur pourra demander à l’agence de participer à l’effort de baisse de prix.
Vous êtes acquéreur, vous aurez beaucoup moins de leviers d’action pour faire baisser les frais d’agence. Car le client de l’agence immobilière reste le vendeur du bien. Vous aurez sûrement face à vous un bloc prêt à faire face à vos éventuelles demandes de baisse de prix.
Si vous avez fait appel à un chasseur de biens immobiliers, il pourra vous être d’une aide précieuse dans vos tentatives de négociation. Parce qu’en tant que professionnel, il pourra agir avec l’agence immobilière d’égal à égal (demande de partage d’honoraires…) dans le but de défendre vos intérêts !
Privilégiez les annonces où les honoraires d’agence immobilière sont à la charge de l’acquéreur
Vous devez vous demander pourquoi je vous conseille de payer les frais d’agence à la place du vendeur. La raison est simple : pour faire baisser sur les frais d’acte.
Car en réalité, les frais d’agence sont toujours payés par l’acquéreur.
Cela peut se faire indirectement dans le cadre des honoraires à la charge du vendeur. Car dans ce cas de figure, les frais d’agence font partis intégrante du montant de la transaction. L’acquéreur paiera la totalité du montant de la vente FAI au vendeur par l’intermédiaire du notaire. Dans ce cas de figure, les frais d’actes seront calculés sur ce montant.
Si les honoraires sont à la charge de client, le paiement s’effectuera directement. Dans ce cas de figure, le montant de transaction enregistrée par le notaire sera égal au Net Vendeur. Ce dernier servira de base de calcul pour les frais d’actes !
A quel moment doit-on payer le montant des frais d’agence ?
Les professionnels de l’immobilier dans le cadre d’une transaction immobilière ont une obligation de résultat. Cela veut dire que la commission de l’agent immobilier sera réglée le jour de la signature de l’acte authentique. Et pas avant. Dans l’écrasante majorité des cas, elle sera directement réglée par les notaires en charge de l’opération.
Dans le cadre d’un mandat de recherche, il se peut que l’acheteur paye le montant des frais au chasseur d’appartement. Il se peut que ces derniers ne soient pas inclus dans le prix de vente.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !