Pas facile d’estimer le prix d’un bien immobilier. On peut regarder les annonces immobilières en agence ou sur Internet pour comparer. Mais cela ne reste que des prix souhaités par les vendeurs. Nous ne sommes en aucun cas sur des prix de transactions immobilières réalisées. Il existe le Guide des Valeurs Vénales, publié tous les ans par les éditions Callon. Vous y retrouverez des prix au mètre carré par ville. Mais cela n’est pas assez précis pour se faire un prix de marché.
Alors où trouver le prix des dernières ventes immobilières ?
Désormais, il existe les DVF (Demandes de Valeurs Foncières) qui ont véritablement révolutionné le domaine de l’estimation immobilière.
Ce qui est incroyable, c’est que ce service vous est proposé gratuitement par le gouvernement. Mais que retrouverez vous dans cette base de données qui sera utile pour vos estimations immobilières ?
Qu’est-ce que les Demandes de Valeurs Foncières (DVF) ?
Les professionnels de l’immobilier en avaient rêvé, le gouvernement l’a fait.
Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 marque une avancée majeure en terme de transparence sur les prix de l’immobilier en France. Car ce décret prévoit la mise à disposition du public des valeurs foncières déclarées à l’administration fiscale à l’occasion des mutations à titre onéreux intervenues au cours des cinq dernières années. Le tout en Open data.
De ce fait, la base DVF répertorie toutes les transactions immobilières réalisées par les notaires au cours des 5 dernières années. Un véritable trésor pour estimer la valeur d’un bien.
Mais attention tout de même au revers de la médaille que cela pourrait engendré du côté des propriétaires.
La révolution est que vous n’avez plus besoin d’être notaire pour accéder à ces données.
Vous pouvez les récupérer gratuitement de 2 manières :
- une application plus particulièrement dédiée au grand public,
- un portail gouvernemental à l’attention des professionnels. Ainsi, ils pourront télécharger de manière libre de droits en Open Data les données pour de les exploiter ultérieurement à des fins commerciales !
Les données peuvent être exportées au format CSV afin de les exploiter par la suite dans votre tableur favori.
Une version de l’application est en béta test à travers le site https://explore.data.gouv.fr.
Pourquoi certaines ventes immobilières ne sont pas dans les DVF
Il y a 2 raisons qui pour lesquels une transaction immobilière peut ne pas figurer dans les DVF.
La première, certains départements ne font pas remonter les informations dans le fichier centralisé.
Par conséquent, les transactions immobilières réalisées en Alsace ou à Mayotte ne sont pas encore disponibles dans la base de données.
La seconde, les données des DVF ne sont pas alimentées en temps réel.
Une mise à jour est faite tous les semestres.
La denière a été effectuée en octobre 2023.
A ce jour sont disponibles les données des transactions réalisées entre le 1er juillet 2018 et le 30 juin 2023.
Pour récupérer les transactions de la fin de l’année 2023, il faudra encore attendre le mois d’avril.
Quelles informations sont mises à disposition via les DVF ?
Le gouvernement à travers les transactions enregistrées par les notaires a su construire une base de données extrêmement complète.
On y retrouve notamment les informations suivantes :
- Date de mutation.
- Nature de la mutation.
- Valeur foncière. La donnée clef de ce fichier : le prix de vente du bien TTC, hors frais de notaire et frais d’agence.
- Adresse.
- Nombre de lots. Cela concerne essentiellement les biens vendus en copropriété pouvant comporter des annexes (cave, places de parking…).
- Type de local.
- Nombre de pièces principales.
- Surface Terrain. Cela correspond à la surface cadastrale du terrain.
Cela donne un excellent de point de comparaison par rapport à des biens similaires que vous possédez ou que vous souhaiteriez acheté.
Qu’est-ce qui fait la valeur d’un bien immobilier ?
La valeur d’un bien immobilier dépend de facteurs objectifs. Même si je vous l’accorde qu’au final, le prix de vente peut être plus subjectif.
Dans les principaux critères, on retrouve par ordre décroissant d’importance :
- localisation,
- diagnostic immo, notamment pour la performance énergétique du bien,
- surface du terrain,
- surface utile, intégrant les annexes,
- état du bien.
Des informations officielles opposables
Dès lors qu’une information de ce type est disponible, elle devient opposable aux tiers. On pense tout de suite à l’Administration Fiscale (DRFIP). Vous voyez où je veux en venir ?
La sous-estimation des biens immobiliers est une maladie chronique en terme de déclaration à l’impôt sur la fortune (IFI et précédemment ISF).
Mais aussi lorsqu’il s’agit de donation ou de succession portant sur un bien immobilier. On trouve assez facilement une agence immobilière complaisante prête à de faire des estimations au vil prix.
Le but pour elle est de faire signer par la suite à ces potentiels clients un mandat de vente.
Avec les DVF, cette pratique pourrait devenir en voie d’extinction.
Soyez convaincu que l’administration fiscale a déjà travaillé sur le sujet en mettant en place des outils de requêtes pour identifier les contribuables taquins.
Lorsque l’on joue à « pas vu, pas prix », il est bon de connaître les délais de prescription. Les connaissez-vous en ce qui concerne l’impôt sur la fortune (IFI et ISF) et les mutations à titre gratuit ?
DVF : bonne ou mauvaise nouvelle pour les propriétaires ?
Si on m’interrogeait à chaud sur la question, j’aurai tendance à vous dire que les DVF auraient plus d’effets négatifs pour les propriétaires que d’effets bénéfiques.
Les effets bénéfiques des DVF
D’une manière globale, toute mesure qui va dans le sens d’une organisation d’un marché (cotation, échange, informations) est une bonne mesure à long terme. La mise à disposition des Données des Valeurs Foncières (DVF) est incontestablement un axe de progrès pour les expertises immobilières.
Une simplification administrative des déclaratifs fiscaux
Si vous avez eu à remplir une déclaration ISF ou IFI ces dernières années, la question de la valeur des biens reste la question centrale. Car la valorisation d’un bien immobilier n’est pas une science exacte. Vous n’avez qu’à faire venir 3 agents immobiliers pour faire estimer votre bien pour vous en rendre compte.
Alors comment faire pour remplir vos obligations déclaratives en tant que non professionnel. Quelle méthode d’évaluation immobilière prendre en compte ? Où trouvez de l’information fiable ?
Sauf si vous habitez dans une zone peu urbanisée, la DVF va vous permettre d’établir une valeur vénale de vos biens grâce à la méthode « comparative ». Vous utilisiez peut-être déjà cette méthode avant mais sur les prix de vente annoncés comportant la marge de négociation et les frais d’agence.
Ces données ne vous plaisent pas ? Après, libre à vous de pondérer ce prix en fonction de critères subjectifs dès lors que vous êtes en mesure de les défendre.
Un excellent moyen pour vendre votre bien dans de meilleures conditions
Au final, le vendeur est obnubilé par le prix net vendeur qu’il récupérera dès la vente de son bien réalisée. Il faudra éventuellement retirer à cela l’impôt sur la plus value immobilière.
Mais sachez qu’une bonne transaction immobilière pour le propriétaire cédant est avant tout une vente qui se fait à bon prix et dans les délais qu’il s’était fixés.
Car en général, vous ne vendez pas un bien uniquement pour gagner de l’argent. Derrière une vente se cache très souvent un projet de vie qui devra attendre faute d’acquéreur.
Si votre bien immobilier est bien placé et qu’il ne se vend pas, c’est qu’il n’est pas au bon prix. De ce fait, partir sur un prix de vente réaliste en fonction des conditions du marché immobilier vous évitera de perdre du temps.
Vous économiserez de l’énergie par la même occasion en arrêtant les discussions de marchands de tapis pouvant faire planer le doute sur la valeur de votre bien.
Une valeur foncière biaisée par les frais d’agence
e vous avoue ne pas comprendre le parti pris d’avoir retranché les honoraires d’agence pour calculer la valeur foncière d’un bien dans les DVF.
Car même si les frais sont à la charge du vendeur en cas de transaction par un agent immobilier, la valeur du bien est le prix payé par l’acheteur.
Ce dernier n’est pas près à surpayer un bien pour un service rendu à la partie adverse (vendeur).
Un moyen pour les acquéreurs de ne pas sur payer leur acquisition
Lorsque l’on est acquéreur, on peut être aveuglé par le côté affectif. C’est d’autant plus vrai en cas de coup de cœur dans l’acquisition de sa résidence principale. Et pour ne pas passer à côté du bien de ses rêves, on serait tenter de faire une offre sans réfléchir au juste prix.
A l’aide d’un simple smartphone, vous pourrez vous faire une idée fiable du prix du marché dans le secteur convoité. Il serait étonnant qu’aucune vente ou mutation n’ait été réalisée dans les 5 dernières années !
Les effets pervers de la DVF
Toute mise à disposition d’information sur les marchés peut avoir ses mauvais côtés. Mais en général, nous verrons ensemble que cela nuit essentiellement aux personnes mal attentionnées.
Un risque de contentieux fiscal majeur en cas de sous-évaluations des biens
Autant sur les droits de donation ou de succession, il reste encore une marge de manœuvre aux bénéficiaires pour améliorer le prix en leur faveur. Cela devient quasi-impossible du côté de l’IFI.
Entre l’obligation de déclarer le prix d’acquisition du bien et la mise en place des DVF, les contribuables un peu joueur risque de le payer très rapidement. Comme quoi, l’informatisation des procédés reste le meilleur moyen de contrôle.
Vers la fin des mauvaises affaires en immobilier
Le plus bel atout d’un vendeur est la méconnaissance du marché par l’acquéreur. Cela vaut surtout pour les prix de vente. Car la rentabilité d’un investissement locatif ou d’un achat revente en dépend.
Vous n’avez qu’à demander à de nombres investisseurs qui ont subi une déconvenue en achetant un mécanisme d’épargne immobilière défiscalisant sans se renseigner sur le prix du bien.
De mémoire de conseiller, j’ai vu des biens achetés dans le neuf revendus 10 ans plus tard 40% de la valeur d’acquisition. Une belle affaire !
Avec les DVF, ce type d’opérations ne devraient plus se reproduire. Cela va clairement dans le sens de la protection du vendeur. Après, faut-il encore avoir le réflexe de se renseigner.
De la même manière, si vous constatez très peu de transactions immobilières dans le secteur, n’achetez sous aucun prétexte. Vous aurez un mal fou à revendre le bien le jour où vous décidez de vous en séparer.
Vous devez absolument habiter dans la région ?
Et bien soyez locataire !
Un risque de pression à la baisse des biens immobiliers ?
Lors d’une négociation dans le cadre de la vente de biens, la connaissance du prix de marché est un élément essentiel.
Que ce soit pour le vendeur, ou l’acquéreur. Car s’ils ont un intérêt commun, que la transaction se fasse. Ils ont aussi des intérêts diamétralement opposés sur le prix de vente.
En général, le camp qui connaît le mieux son marché est celui qui fera la meilleure affaire. Plus le temps passe, et plus les intérêts de vie ou financiers peuvent engendrer un stress sur le vendeur.
De ce fait, la consultation massive des DVF sera une mauvaise nouvelle pour les vendeurs qui devront être à l’avenir moins gourmands et plus patients.
En tout cas à court terme, le temps que le marché se régule de lui-même.
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !