Depuis la mise en application de la loi Carrez en 1997, toutes les transactions immobilières doivent s’accompagner d’un dossier de diagnostics obligatoires. Ces diagnostics sont à réaliser avant de mettre le bien immobilier concerné par la transaction, en vente, en location, ou en démolition. Consignés dans le dossier de diagnostics techniques ou DDT, qui regroupe les résultats obtenus pour divers tests, ils représentent la garantie qui permet au bailleur d’agir dans le respect des lois en informant de façon exhaustive le bailleur ou l’acquéreur sur l’état et la situation du bien.
Variant d’une région à une autre, le DDT peut comprendre aussi bien des diagnostics techniques obligatoires que des diagnostics optionnels. Voici le point sur les diagnostics obligatoires dans la ville de Nantes si vous êtes un bailleur ou un vendeur de bien immobilier.
Les diagnostics immobiliers obligatoires à effectuer à Nantes
Avant de passer à la présentation des différents diagnostics à effectuer, il convient de comprendre que le caractère obligatoire de ces vérifications est surtout lié à des questions de sécurité des futurs occupants. En effet, les diagnostics immobiliers obligatoires sur Nantes viennent rassurer quant à l’habitabilité de certaines propriétés, et veiller à la restauration des habitations qui ne respectent pas les normes de sécurité.
Le repérage amiante
Tous les propriétaires d’immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 se doivent d’effectuer un constat de repérage amiante avant de vendre ou de mettre leur bien en location.
S’il existe déjà un Dossier Technique Amiante (DTA), ce diagnostic ne concernera que les parties communes dans le cas d’immeubles d’habitation collectifs. Les parties privatives, au même titre que les maisons individuelles, ne seront alors pas soumises à cette vérification.
Toutefois, en l’absence du DTA, le propriétaire doit effectuer ces tests tant sur les parties communes que sur celles individuelles. Par ailleurs, il doit tenir à jour le constat de repérage amiante et le mettre à la disposition de ses locataires et de toutes personnes effectuant des travaux sur le bien concerné.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic DPE a été mis en place en 2006, afin de renseigner les potentiels acquéreurs ou locataires sur la performance énergétique du logement qu’ils envisagent de louer ou d’acheter. Dans le cadre de ce diagnostic, divers outils sont alors employés, et servent à évaluer les dépenses d’énergie générées par le bien, afin de maîtriser son impact sur l’environnement.
Dans les grandes lignes, le DPE contient 4 informations :
- la description du logement ou du bâtiment
- une indication sur les étiquettes énergie et climat
- des recommandations pour améliorer la performance énergétique du bien immobilier
- et un relevé détaillé et exhaustif des données qui ont servi à calculer le DPE
Il est à préciser que le DPE doit être tenu à jour dans le Dossier de Diagnostics Techniques. Il est valable pendant 10 ans et doit être réalisé à nouveau en cas de travaux sur l’habitation.
Le diagnostic plomb
Le diagnostic plomb, encore appelé Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP), est un moyen de prévention contre les risques du saturnisme. Le constat est obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949, et contient depuis 2012 de nouvelles règles à respecter lors de l’évaluation des logements.
Le CREP consiste à trouver dans les revêtements d’une maison des sources potentielles de plomb. La proximité d’une installation industrielle, la présence de céramique émaillée ou de peinture ancienne sont autant de facteurs à prendre en considération au moment de mener cette vérification.
Le bailleur doit s’assurer de joindre au dossier de location un CREP datant de moins de 6 ans. Dans le cas d’une vente, il faudra joindre à la promesse de vente un diagnostic plomb datant de moins d’un an.
Le métrage Loi Carrez
Le calcul de la surface établi par la loi Carrez est obligatoire depuis le 18 décembre 1996 si vous souhaitez vendre une propriété immobilière. Elle vise à informer l’acquéreur sur la surface réelle privative de la propriété qui fait l’objet de son intérêt.
Si le bien que vous désirez mettre à la vente à Nantes présente une superficie d’au moins 8 m2, vous devrez effectuer un métrage Loi Carrez que vous joindrez au dossier de promesse de vente. Pour définir les mesures de la surface privative du logement à vendre, vous n’êtes pas obligé de faire appel à un professionnel. Cependant, face aux sanctions prévues en cas d’erreur de mesurage, il serait sans doute préférable de solliciter des spécialistes.
L’ERP
Le diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP) renseigne les personnes intéressées par l’achat ou la location d’un bien immobilier sur les risques liés à la pollution de l’environnement. Anciennement nommé ESRIS, ce diagnostic a pour objectif de vérifier que le bien concerné est couvert par le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques (PPR), naturels (PPRN), technologiques (PPRT) ou encore miniers (PPRM).
Les diagnostics complémentaires exigibles à Nantes
En plus des diagnostics obligatoires, des vérifications complémentaires peuvent être exigées, si votre logement répond à certains critères.
Les diagnostics gaz et électricité
Facultatifs la plupart du temps, mais obligatoires pour les logements dont les installations d’électricité et de gaz ont étés réalisées il y a plus de 15 ans, ces diagnostics informent les futurs occupants sur l’état des installations.
Ainsi, le diagnostic électricité vérifie l’installation, mais surtout le fonctionnement des appareils électriques mis à disposition. Il s’agit d’avoir une vision d’ensemble du système électrique, ainsi que des possibilités de risques liés à d’éventuelles anomalies électriques.
Au niveau de la fourniture de gaz, il faut s’assurer qu’elle soit faite dans les bonnes conditions, et vérifier les appareils qui fonctionnent au gaz. Il s’agit notamment de la chaudière, des appareils de cuisson, etc. L’objectif ici est d’éliminer tout risque d’intoxication, d’asphyxie ou encore d’explosion.
Le diagnostic termites
Les termites sont le plus souvent à l’origine de dégâts très importants sur les éléments de structure d’une maison quand ceux-ci sont en bois (planchers, charpente, poutres). Elles peuvent représenter une menace pour la sécurité des habitants puisque leur présence peut entraîner l’effondrement de la structure.
C’est pourquoi ce diagnostic, bien qu’il soit complémentaire, est très important pour les logements dont la structure est faite partiellement ou exclusivement avec du bois. Par ailleurs, au vu de la prolifération rapide de certaines colonies d’insectes, la durée de validité du test est de 6 mois, à refaire avant expiration.
Si vous voulez vendre ou louer votre bien immobilier à Nantes, vous devrez vous plier à la réalisation de ces différents diagnostics avant de remettre la clé au futur occupant dans le respect des lois. En décidant de ne pas les effectuer, vous vous exposez à des sanctions graves, mais vous mettez surtout en danger la vie de l’acheteur ou du bailleur.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !