Dans une copropriété, il y a des parties privées appartenant à chaque copropriétaire et des parties communes à tous. Chaque copropriétaire a une part de charges à payer en fonction de sa quote-part ou de ses tantièmes. Pour le calcul des tantièmes de votre copropriété, certains éléments doivent être pris en compte, tels que la législation en vigueur.
Comment déterminer les tantièmes d’une copropriété ?
Dans un immeuble de copropriété, chacun des copropriétaires possède une part des espaces (quote-part) qui s’exprime en tantièmes. L’ensemble des tantièmes fait référence à toutes les parts de la copropriété. On distingue les tantièmes généraux, les tantièmes d’ascenseur, les tantièmes de chauffage collectif, etc.
Le calcul des tantièmes s’effectue dès la mise en place du règlement de copropriété. Il est réalisé par un géomètre expert que vous pouvez trouver sur le site de Combecave Géomètre par exemple ou par un notaire, et ce spécialiste détermine la quote-part de chacun suivant des paramètres donnés.
Le géomètre expert calcule les tantièmes en considérant notamment la superficie, la situation, la consistance et la valeur comparative des locaux de l’immeuble.
La superficie fait référence à tous les espaces utiles. La situation est relative à l’accessibilité, à la tranquillité et à l’éclairage naturel de ces espaces. La consistance, quant à elle, a trait au type de local : appartement, studio, chambre, parking, cave, etc.
En ce qui concerne la valeur comparative des locaux, elle est relative et peut être différente de la valeur vénale. Qui plus est, les aménagements intérieurs du bien immobilier et son confort (terrasse, desserte par ascenseur, etc.) sont évalués.
Tout règlement de copropriété établi à partir du 31 décembre 2002 doit préciser les éléments considérés et la méthode de calcul des tantièmes. Ainsi, le géomètre expert ou le notaire garantit la transparence de l’opération.
La loi indique un mécanisme de calcul des tantièmes qui prend en compte les parties privatives et les parties communes, permettant de gérer toutes les singularités de l’immeuble.
Pourquoi calculer les tantièmes ?
Le calcul des tantièmes répond à deux besoins principaux dans un contexte de copropriété.
Détermination du montant de participation de chaque copropriétaire aux charges générales
Les charges générales sont celles liées à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de l’immeuble. Pour illustrer l’utilité des tantièmes dans ce cas, prenons un exemple.
Participation de deux copropriétaires, A et B, pour la réfection du gros œuvre de l’immeuble.
Coût des travaux : 8 000 euros
Tantièmes généraux des parties communes : 10 000
Tantièmes du copropriétaire A : 700
Tantièmes du copropriétaire B : 550
Quote-part à payer par A : (8 000 x 700)/10 000 = 560 euros
Quote-part à payer par B : (8 000 x 550)/10 000 = 440 euros
Détermination du nombre de voix de chaque copropriétaire pour les votes en assemblée générale des copropriétaires
Pour la détermination des pourcentages de voix des copropriétaires A et B à l’assemblée générale, reprenons les tantièmes donnés plus haut.
Tantièmes généraux des parties communes : 10 000
Tantièmes du copropriétaire A : 700
Tantièmes du copropriétaire B : 550
Pourcentage des voix détenu par A : (700 x 100)/10 000 = 7 %
Pourcentage des voix détenu par B : (550 x 100)/10 000 = 5,5 %
Compte tenu des divers paramètres qu’il inclut, et des divers éléments qu’il influence, le calcul des tantièmes d’une copropriété est quelque peu complexe. C’est donc à raison qu’il est recommandé de solliciter un géomètre expert pour le faire.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !