Pour bien comprendre comment s’effectue le calcul d’impôt du revenu foncier, il faut tout d’abord identifier de quels revenus nous parlons. Les revenus fonciers sont les revenus issus des biens données en location nue que ce soit de manière directe ou indirecte. Cela concerne aussi les dividendes reçus par les détenteurs de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Pour les parts de SCI, seront imposés au revenu foncier les associés n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Comment bien calculer l’impôt sur ses revenus fonciers
La loi de finance 2024 n’a pas modifié le mode de calcul des revenus fonciers. Ni même la déclaration de ces derniers.
Les revenus fonciers ont des règles de calcul de l’impôt similaires aux autres catégories de revenus par la DRFIP.
Il faudra prendre la somme de toutes les recettes (loyers, caution, assurances…) auxquels il faudra retrancher les charges déductibles. Quand on parle de déductibilité, cela s’entend d’un point de vue fiscal.
Les recettes foncières ou revenus fonciers
Dans la catégorie des revenus fonciers, on retrouve un certain nombre de revenus principaux ou accessoires. Découvrons ensemble les recettes que vous retrouverez le plus couramment dans cette catégorie.
Les loyers ou fermages
Entre dans cette catégorie tous les loyers ou recettes du fermage perçus dans l’année même si cela correspond à des périodes antérieures (arriérés de loyers) ou postérieures (loyers payés en avance, caution).
De la même manière, sont considérés comme revenus fonciers du point de vue fiscal les indemnités de réquisition, d’expropriation, ainsi que les droits d’entrée. Il existe d’autres types de recettes exceptionnelles que l’on retrouve plus rarement.
Si nous sommes face à un loyer qui est soumis à la TVA, le contribuable devra déclarer le loyer Hors Taxe.
Tous les revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers
Ce n’est pas parce que vous percevez des loyers d’un bien immobilier que ces derniers sont considérés comme des revenus fonciers.
Les revenus fonciers concernent essentiellement les loyers perçus dans le cadre d’une location nue. Et cela que le bien profite d’autres avantages fiscaux tels que le monument historique ou la loi Pinel, ou que nous soyons face à une location de droit commun.
Contrairement à la location meublée qui est traitée par le fisc comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Les revenus provenant de sous-location bénéficient eux aussi d’un autre régime d’imposition.
Les autres recettes brutes
Les revenus fonciers ne sont pas seulement composés de loyers et de fermages. On y retrouve aussi les revenus accessoires tirés de la location principale notamment :
- les loyers perçus dans le cadre de garanties de loyers (assurance),
- les subventions de l’ANAH,
- la location de droit d’affichage,
- la location de panneaux ou emplacements publicitaires,
- la location de toits pour la pose d’antennes de téléphone,
- la concession de droit d’exploitation,
- les revenus accessoires des propriétés rurales,
- la quote part des dépôts de garantie utilisés à la sortie du locataire.
La somme de toutes les recettes est appelé le revenu brut.
La valeur locative des biens dont vous vous réservez la jouissance
Ce n’est pas parce que des biens ne sont pas mis en location qu’ils en perdent pour autant d’un point de vue fiscal leur valeur locative. Même si vous ne percevez pas de revenus de ces biens, vous devrez en déclarer la valeur au titre des revenus fonciers. Il s’agira bien entendu d’une approximation. Les biens que dont vous vous réservez la jouissance, comme par exemple votre habitation personnelle, ne sont pas concernés par cette obligation déclarative.
Dans le principe général, les biens concernés sont les suivants :
- les locaux commerciaux nus, même prêtés à des tiers,
- les étangs et cours d’eau. Le droit de chasse, s’il n’est pas source de revenu, est lui exonéré.
Les dépenses déductibles du calcul d’impôt du revenu foncier
Comme pour les autres revenus catégoriels, dans le régime réel d’imposition, il est possible de déduire les frais et charges des recettes. Mais attention, tous les frais ne sont pas déductibles fiscalement.
Au sens des revenus fonciers, vous retrouverez la liste des charges déductibles à l’article 31 du Code Général des Impôts :
- frais d’administration et de gestion (20 € par local),
- honoraires de gestion locative,
- indemnités et frais de relogement,
- travaux sous condition de déductibilité,
- impôts (taxe foncière),
- primes d’assurance (Propriétaire Non Occupant, assurance GLI),
- charges de copropriété à la charge du propriétaire,
- intérêts d’emprunt et frais financiers (frais de cautionnement bancaire),
- déductions spécifiques.
Les règles sur le déficit foncier et son report sont quant à elles très spécifiques. Un excellent moyen pour les propriétaires bailleurs d’optimiser la gestion de leur parc locatif.
La base imposable des revenus fonciers
En matière d’impôt sur les revenus fonciers, il existe plusieurs régimes applicables :
- le régime micro foncier. C’est le régime applicable pour les contribuables ayant moins de 15 000 euros de recettes foncières,
- le régime réel. C’est le régime applicable de plein droit pour les contribuables déclarant plus de 15 000 euros. Sur option, les autres contribuables lors de leur déclaration de revenus peuvent faire le choix d’opter pour le régime réel. Ce sera le régime qui deviendra applicable durant les 3 prochaines années minimum.
Le régime micro
Dans ce régime, les charges ne sont pas calculées selon leurs valeurs réelles. Le contribuable applique un abattement de 30% sur les revenus pour déterminer les revenus fonciers nets. Il existe une exception avec le micro foncier et les SCPI.
Le régime réel
Le régime réel est le plus simple. Le revenu foncier net sera calculé en soustrayant les charges imposables aux recettes foncières.
La formule de calcul de l’impôt sur le revenu foncier
Les revenus fonciers sont des revenus additionnels à vos revenus principaux du travail. A ce titre, lorsque vous faîtes une simulation d’impôt le taux d’imposition qui leur sera applicable est le suivante :
Taux d’imposition sur les revenus fonciers = Tranche Marginale d’Imposition (TMI) + Prélèvements sociaux
Cas des changements de tranche d’imposition
En cas de changement de tranche, il faudra taxé au prorata les revenus en fonction de leur tranche respective !
En lecture directe, vous retrouverez le taux d’imposition selon votre TMI :
- Tranche à 0% : le taux d’impôt sur les revenus fonciers est de 17,2%,
- Tranche à 11% : le taux d’impôt sur les revenus fonciers est de 28,2%,
- Tranche à 30% : le taux d’impôt sur les revenus fonciers est de 47,2%,
- Tranche à 41% : le taux d’impôt sur les revenus fonciers est de 58,2%,
- Tranche à 45% : le taux d’impôt sur les revenus fonciers est de 62,2%.
Ce taux s’applique aux revenus fonciers nets (recettes moins dépenses). C’est une des raisons pour laquelle bon nombre de propriétaires bailleurs se lance des projets de défiscalisation immobilière pour faire diminuer sensiblement la note !
Afin d’imaginer nos propos, nous vous proposons l’exemple suivante :
Un couple marié ayant une TMI de 30% touche 12 400 euros de revenus fonciers nets. Leur imposition sur les revenus sera la suivante : 12 400 * 47,2% = 5 853 euros.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !