Depuis le 1er janvier 2018 finit l’ISF avec ses règles globales en terme de patrimoine. Avec l’Impôt sur la Fortune Immobilière, seul l’immobilier subira une taxation sur la fortune. Une bonne nouvelle pour les contribuables possédant essentiellement des actifs financiers. Qu’en est-il des Sociétés Civiles Immobilières ? Est-ce que IFI et SCI font bon ménage ? Découvrons comment calculé la base taxable des parts à ce nouvel impôt. Quel est le sort désormais des comptes courants d’associés ? Avec l’IFI comment déclarer les parts de SCI à leur juste valeur.
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IFI et SCI, quelques règles de base
Dans le cadre du calcul de l’impôt, il faut être méthodique. Voici les différentes étapes à respecter pour l’IFI :
- Répertorier les biens dans le champ d’application et donc taxable
- Identifier les exonérations
- Définir la base taxable
- Déterminer le taux d’imposition
- Calculer l’imposition
Au titre de l’IFI, la valeur retenue pour l’immobilier est la valeur vénale ou valeur de marché.
Champ d’application de l’IFI
Comme pour tous les impôts, la première question à se poser est est-ce que nous sommes dans le champ de l’IFI. Finalement, il existe de rares cas où les parts de SCI sont hors champ de l’IFI :
SCI détenue par une Holding Animatrice
- Les parts de SCI soient détenues à 100% par la Holding Animatrice
- La SCI est composée uniquement d’un bien loué à une société d’exploitation sous contrôle de la Holding
SCI détenue par une Société Opérationnelle
- La société Opérationnelle doit détenir 100% des parts de la SCI
- La SCI doit être composée uniquement d’un bien donné en location à la Société Opérationnelle « mère »
Cas d’exonération
Pour bénéficier d’une exonération d’IFI au titre des biens professionnels, les parts d’une SCI doivent détenir des biens immobiliers loués à une Société Opérationnelle ou une Holding Animatrice dans laquelle l’associé de la SCI exerce sont activité professionnelle. Le montant de l’exonération est égal à la quote-part de participation de l’associé dans la Société Opérationnelle.
Très mauvaise nouvelle pour celles et ceux qui ont fait le choix de détenir leur résidence principale par le biais d’un SCI. Celle-ci ne profitera d’aucun abattement au titre de l’IFI. Alors que cela aurait été le cas d’une détention en direct par le contribuable. On ne peut pas gagner à tous les coups.
IFI et compte courant d’associé
Contrairement avec l’ISF, les comptes courants d’associé ne sont pas systématiquement déductibles dans le cadre de l’IFI. Par tolérance et mesure de simplification, toutes les montants de compte courant né avant l’apparition de l’IFI (1er janvier 2018) sont déductibles en totalité. Pour les autres, seuls les montants des comptes courants ayant servis à financer une acquisition immobilière sont déductibles. La nuance étant extrêmement tenue, il nous semble important de vous faire aider sur le sujet.
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Aujourd’hui, j’aime mettre à profit mes compétences d’Ingénieur patrimonial pour apporter de la pédagogie à un domaine qui en souffre cruellement. Car la gestion de patrimoine, c’est avant tout une relation de confiance entre le client et son conseil !
Bonjour,
Pour l’IFI : pourriez vous m’indiquer quelle est la méthode à appliquer pour déclarer les biens détenus par une SCI. Il existe plusieurs façons de calculer la valeur des parts de SCI. Est ce que l’administration accepte la méthode suivante : actif- passif = actif net / nombre de parts total x nombre de parts détenus ? ou faut il comme pour les biens détenus en nom propre prendre la valeur vénale du bien après déduction du CRD de l’emprunt, des taxes foncières…. D’avance merci.
Il faut prendre la valeur vénale du bien tout en tenant compte des déductions et des comptes courants d’associé éventuels.