Tout savoir sur le démembrement de propriété
Le droit de propriété est une notion fondamentale en matière du droit patrimonial. Il se décompose en deux droits primaires : celui d’user et de profiter des fruits d’un bien (usufruit), et celui d’en disposer (nue-propriété). Le cumul de ses deux droits est aussi appelé pleine propriété. C’est le mode de détention qui s’applique lorsque vous faîtes l’acquisition d’un bien. Le démembrement de propriété consiste à transmettre un seul de ses droits à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux (vente) à une autre personne.
Rappels juridiques sur le démembrement propriété
Comme évoqué précédemment, le démembrement de propriété est le processus de séparation des droits de propriété (usufruit et nue-propriété) entre un ou plusieurs usufruitier(s), et un ou plusieurs nu-propriétaire(s).
En terme de frais, la loi a prévue une répartition légale qu’il est possible de déroger lorsque nous sommes face à un démembrement conventionnel.
Nue propriété
Droit des nus-propriétaires
La nue-propriété est le droit de disposer d’un bien à sa guise, de le modifier ou de le détruire.
Ce droit peut être détenu seul ou par plusieurs personnes. Dans ce cas, on parlera d’indivision. Chaque nue-propriétaire possèdera une quote part du bien.
Cessibilité du droit
Il est possible de transmettre l’usufruit d’un bien que ce soit à titre gratuit (donation), ou à onéreux (vente, cession). Une mise en garantie de ce droit est possible (hypothèque).
et Obligations
En tant que nue-propriétaire, la personne a l’obligation d’en assurer la pérennité. Il devra s’acquitter des charges, frais et taxes relatives à sa détention.
Usufruit
Droit des usufruitiers
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien ou d’en recevoir les revenus.
Ce droit peut être détenu par un ou plusieurs personnes.
Durée
L’usufruit par nature est un droit viager pour les personnes physiques. Il s’éteint au plus tard au décès de la dernière personne à qui il avait été concédé. Il peut également être successif ou réversible entre personnes physiques. Il peut aussi être par exception à durée déterminée.
Si l’usufruit est constitué au profit d’une personne morale, il a une durée maximum de trente ans.
Une fois que l’usufruit éteint, le nue-propriétaire redevient plein propriétaire sans avoir aucune taxe à s’acquitter.
Cessibilité du droit
Il est possible de transmettre l’usufruit d’un bien que ce soit à titre gratuit (donation), ou à onéreux (vente, cession). Une mise en garantie de ce droit est possible (hypothèque).
En cas de cession, sa durée initiale ne varie pas. Donc, s’il s’agit toujours d’un usufruit viager, il s’éteindra au décès de la ou des personnes pour lesquelles a été créé l’usufruit, même si les personnes à qui elles l’ont cédé sont encore en vie !
et Obligations
En tant qu’usufruitier, la personne a l’obligation d’entretenir le bien dont il a le bénéfice, et d’en assumer le coût. En cas de dégradation plus importante du bien du à une mauvaise utilisation, l’usufruitier devra prendre en charge les frais de réparation.
Vente d’un bien détenu en démembrement de propriété
Nous sommes face un cas qui se produit fréquemment : la vente d’un bien démembré. Pour déterminer le traitement qui sera effectué lors de la vente, il faut distinguer deux cas de figure :
- un démembrement légal (issu d’une succession),
- un démembrement conventionnel (issu d’une vente ou d’une donation).
Démembrement légal et vente d’un bien démembré
Dans le cas d’un démembrement légal, la règle qui s’applique est la répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire. La répartition se fait en fonction de la valeur des droits de chacun en prenant en compte le barème économique pour effectuer le calcul.
En cas d’entente entre toutes les parties, il est possible par dérogation de procéder à un remploi du prix de vente sur un autre bien pour prolonger le démembrement existant. On parle alors de subrogation.
Démembrement conventionnel et vente d’un bien démembré
Dans le cadre d’un démembrement conventionnel, il est possible d’établir une convention de démembrement entre tous les futurs propriétaires du bien pour définir en amont le devenir du bien en cas de revente.
Dans la convention, il est possible de stipuler un remploi automatique des fonds en cas de vente du bien pour prolonger le démembrement de propriété existant. Vous pouvez même prévoir de mettre en place d’autres dispositions complémentaires (usufruit successif…).
Résumé des droits sur le bien en cas de démembrement
| Droits réels sur le bien | Pleine propriété | Nue-propriété | Usufruit |
|---|---|---|---|
| Disposer du bien (acquérir, vendre) | Oui | Oui | Non |
| Utiliser un bien (l’occuper) | Oui | Non | Oui |
| Percevoir les fruits issus du bien (percevoir les loyers) | Oui | Non | Oui |
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