Lorsque l’on se lance dans une acquisition immobilière à crédit, la banque va vous imposer des conditions d’obtention à remplir. Les deux conditions les plus contraignantes sont l’obtention d’un accord pour une assurance de prêt immobilier, ainsi que le respect de conditions de ressources minimum. Cette dernière se matérialise par le taux d’endettement maximum. On parle aussi de ratio d’endettement. Cet indicateur sert aux banques pour éviter de mettre les emprunteurs dans un état de surendettement.
A quoi correspond le taux d’endettement maximum
Comme évoqué précédemment, votre capacité de remboursement dépend de votre taux d’endettement maximum.
Concrètement, cela correspond à la mensualité maximum que vous pouvez rembourser sans que cela vous mette en difficulté financière. Tout ceci est à l’appréciation de la banque, qui peut être différente de la vôtre.
Ce taux s’exprime en pourcentage des revenus mensuels. Il représente le montant des charges mensuelles obligatoires (pensions alimentaires décidées par le juge) et des dettes comparé à la totalité de vos revenus (vos revenus professionnels ainsi que les loyers et revenus du patrimoine).
On parle des revenus bruts concernant votre salaire et non des revenus nets.
En fonction de la situation financière, une pondération pourra s’appliquer sur les revenus selon appréciation de la banque.
Communément, le taux d’endettement maximum retenu par les organismes bancaires est de 33%. Le montant de vos charges et mensualités de crédit ne pourra pas excéder un tiers de vos revenus.
Les exceptions à la règle pour le taux d’endettement
Il y a assez peu de règles en France sans exceptions. Il est possible de dépasser le taux de 33% dans le cadre de l’obtention de crédit immobilier. On dit souvent que l’on ne prête qu’aux riches. Ces différents points ne vont pas faire mentir se vieil adage. Mais gardez bien en tête que chaque établissement peut établir à la marge des règles qui lui sont propres.
Nouvelles règles de calcul depuis 2021
Après une année 2020 compliquée pour les courtiers, 2021 va demander une nouvelle adaptation pour tous les emprunteurs. Les règles de calcul de l’endettement maximum ont évolué pour passer à 35% des revenus des emprunteurs.
Changement notamment pour prendre en compte l’endettement : à la mensualité des crédits, il faudra ajouter les assurances emprunteur souscrites.
Une évolution défavorable pour tous les investisseurs âgés qui vont voir leur capacité d’endettement sensiblement réduite. Une raison de plus pour souscrire une délégation d’assurance !
Les exceptions à la règle pour le taux d’endettement
Il y a assez peu de règles en France sans exceptions. Il est possible de dépasser le taux de 33% dans le cadre de l’obtention de crédit immobilier. On dit souvent que l’on ne prête qu’aux riches. Ces différents points ne vont pas faire mentir se vieil adage. Mais gardez bien en tête que chaque établissement peut établir à la marge des règles qui lui sont propres.
Un fort reste à vivre
Vous comprendrez bien que ce taux est à pondérer en fonction des revenus du foyer. Plus ces derniers sont importants et plus le reste à vivre(*) est important. Dans ces conditions, les banques peuvent être plus souples sur l’endettement au cas par cas.
La présence de biens immobiliers dans le patrimoine
Un autre élément qui peut jouer en votre faveur si votre dossier est tangeant, c’est le fait de déjà posséder des biens immobiliers par ailleurs. Cela apporte une garantie supplémentaire à la banque en cas de défaut de paiement de votre part. Elle pourrait faire jouer son rôle de créancier chirographaire pour intenter une saisie sur un de vos autres biens immobiliers.
L’acquisition de la résidence principale
Certaines banques désireuses de capter de nouveaux clients sont prêtes à faire des effort en assouplissant les règles en terme d’endettement des ménages dans le cadre de l’acquisition de a résidence principale.
Méthode de calcul du taux d’endettement d’un ménage
Nous avons vu tout à l’heure que le taux d’endettement est calculé en effectuant le rapport entre les charges supportées par le ménage les revenus encaissées, soit :
Taux d’endettement = Charges / Revenus encaissés
Pour autant, il existe des subtilités à connaître.
Côté revenus
La banque étudiera la totalité des revenus perçus par les personnes empruntrices. En fonction de la typologie de revenus et de la périodicité, la banque pourra pondérer les recettes, pouvant même jusqu’à totalement les exclure du calcul.
Rentes et pensions de retraite, traitements et salaires
En général, ce sont les sources de revenus les plus fiables vis à vis d’un banquier. A moins que vous ne soyez en période d’essai, dans ce cas ces revenus seront comptabilisés pour 0 euros, les salaires et traitements sont pris à leur valeur dans le calcul du taux d’endettement.
Rémunération de gérance et dividendes
Pour ce qui est des revenus des non salariés, les organismes de crédit considère que nous face à des revenus variables. La règle est donc beaucoup plus dur en la matière. Car on retiendra pour ces revenus et dividendes la moyenne de la rémunération totale sur les 3 dernières années. Dans le cas où la personne n’a pas 3 années d’exercice fiscal, il sera compliqué d’obtenir un financement, quelque soit ses capacités de remboursement.
Revenus fonciers
Les revenus fonciers sont en général pondérés à 70 ou 80% de leur valeur afin de refléter les charges inhérentes à un bien immobilier. Dans une opération d’acquisition d’un appartement destiné à la location, on intègrera les loyers mensuels à venir qui seront produits par le nouveau bien.
Autres recettes
Les autres revenus notamment mobiliers ne sont, sauf très rares exceptions, pas pris en compte. Par exemple, les allocations familiales ou pension alimentaire ne sont pas comptabilisés.
Côté dépenses
Les dépenses prises en compte dans le cadre du calcul du taux d’endettement sont les dépenses jugées comme obligatoire par l’organisme bancaire ainsi que les crédits en cours.
Pensions alimentaires
Les pensions alimentaires rentre en compte dans le calcul du taux d’endettement dès lors qu’elles ont été prononcées par un juge suite à une décision de justice. Les pensions ponctuelles à parents ou enfants sont à exclure du calcul, même si naïvement la banque pourra tenter de les intégrer.
Impôts
Les impôts ne rentrent pas pour calculer le taux d’endettement, que ce soit ceux payés par le contribuable ou alors les crédits d’impôts dans le cas où le contribuable se ferait rembourser par l’administration fiscale.
Crédits
Il faut distinguer deux typologies de crédit dans la calcul de l’endettement :
- les réserves d’argent ou crédit revolving qui seront un frein quasi rédhibitoire pour l’obtention d’un nouveau crédit immobilier. Comme par essence vous n’avez pas de durée de remboursement à proprement dit, la mensualité retenue par l’organisme prêteur correspondra peu ou proue au montant utilisé dans la réserve. Dans l’immense majorité des cas, il sera nécessaire de solder la réserve avant tout demande de prêt,
- les crédits amortissables qu’ils soient à taux fixe ou taux variable. Dans ce cas, la banque retiendra le montant des mensualités de prêt à la consommation ou prêt immobilier en intégralité dans le calcul du taux d’endettement.
Autres charges
Les autres charges, sauf si elles ont un caractère obligatoire, ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux d’endettement.
Comment connaître son enveloppe maximum d’acquisition ?
Comme souvent, le sujet se pose lorsque vous avez besoin d’aller chercher un montant d’acquisition important eu égard à vos revenus. C’est d’autant plus vrai quand on souhaite habiter un secteur bien spécifique où les prix de l’immobilier sont élevés, sélectionner un bien d’une surface importante pour satisfaire les besoins de la famille en terme d’espace ou encore maximiser son investissement immobilier locatif.
Dans tous ces cas, nous ne pouvons que vous conseiller de vous rapprocher d’un courtier en crédit afin de déterminer la capacité d’emprunt dont vous disposez grâce à un calcul d’enveloppe. Cela vous permettra notamment de limiter au maximum votre apport personnel, peut-être aux simples frais de notaire et frais bancaires. De part son expérience et ses liens privilégiés avec ces partenaires bancaires, il saura vous permettre de réaliser votre rêve en obtenant un nouveau prêt dans les meilleures conditions.
(*) différence entre les revenus du ménage moins le montant des charges et crédits exprimée en montant
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente d’instruments financiers ou bien être assimilées à une prestation de conseil en investissement financier. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site toutsavoirsurlepatrimoine.fr ne soit possible. La responsabilité du site toutsavoirsurlepatrimoine.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !